Собянин рассказал о возможностях для зимнего отдыха в МосквеВ Росреестре отказались вводить обязательную проверку дееспособности продавца квартиры. Как в таком случае снизить возможные риски при сделках с вторичной недвижимостью, разбиралась Москва 24.
Борьба с "бабушкиной схемой"
Фото: 123RF.com/fizkes
Росреестр отказался внедрять в законодательство требование об обязательной проверки дееспособности продавца квартиры в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, сообщило ведомство в ответ на письмо депутата Госдумы Ярослава Нилова. В Росреестре подчеркнули, что эта опция противоречит конституционному праву на неприкосновенность частной жизни.
Обращение Нилов направлял в связи с участившимися случаями так называемой "бабушкиной схемы" мошенничества со вторичной недвижимостью. В таких ситуациях продавец, обычно пожилого возраста, сначала избавляется от своей квартиры, а затем заявляет, что действовал под давлением аферистов.
В Росреестре отметили, что действующие законы позволяют разрешить подобные спорные случаи. В то же время замруководителя ведомства Алексей Бутовецкий рассказал в письме о возможном продлении сроков регистрации сделок с недвижимостью пожилых. Это нужно для принятия мер по прекращению купли-продажи в случае мошенничества, пояснил он.
В Генпрокуратуре в ответ на обращение Нилова предложили обсудить идею "периода охлаждения" сомнительных сделок. Мера подготовлена в сфере "регламентации сделок с недвижимым имуществом, заключенных с пороком воли продавца".
При этом "бабушкина схема" уже распространилась и на рынок аренды жилья. В частности, пенсионерка из Калининграда, сдав свою квартиру, через несколько месяцев вернулась в нее и отказалась уходить. Сославшись на свое право собственника, женщина заявила арендаторам, что планирует пожить там несколько дней без какого-либо предварительного предупреждения.
"На добровольной основе"
Фото: 123RF.com/solerf
Юрист и риелтор Алла Георгиева рассказала Москве 24, что отказ от обязательного предоставления медсправок при сделках купли-продажи недвижимости является логичным и конституционно обоснованным.
"Право на неприкосновенность частной жизни и врачебную тайну, гарантированное Конституцией, не допускает принятия законов, которые бы его нарушали. Поэтому подобные документы могут запрашиваться только на добровольной основе – если покупатель хочет обезопасить себя, он вправе попросить продавца предоставить справки. Однако отказ второй стороны сам по себе должен служить для покупателя серьезным предупреждающим сигналом", – отметила юрист.
При этом даже справка не является стопроцентной гарантией безопасности сделки. Стандартный документ из психоневрологического или наркологического диспансера лишь подтверждает, что человек не состоит на учете и не обращался за помощью. Он не исключает наличия у продавца психического расстройства, по которому тот никогда не посещал врача: например, раздвоения личности, шизофрении и других, предупредила специалист.
По ее словам, бывают случаи, когда продавец со всеми справками на руках и даже положительным заключением врача, приглашенного на сделку для освидетельствования, впоследствии оспаривает все через суд.
Эксперты, в том числе с 20-летним стажем, которые проводят освидетельствование продавцов прямо на сделке, признают, что за короткое время беседы невозможно достоверно оценить все аспекты психического состояния человека и понять его истинные мотивы. Продавец может не раскрыться или сознательно скрывать ключевые детали, отметила юрист.
"Также был случай из практики: эксперт заподозрил неладное в сделке с супружеской парой лишь после того, как один из продавцов случайно обмолвился фразой "нам надо быстрее закончить эту историю". Только начав детально "раскручивать" тему, эксперт выяснил истинные обстоятельства, в то время как по внешним признакам и поведению обоих ничего подозрительного не было", – рассказала Георгиева.
Единственной действенной мерой остается максимальная осмотрительность: проводить тщательные проверки не только медицинского, но и юридического характера (долги, обременения на квартиру). В случае малейших сомнений или отказа продавца от сотрудничества стоит отказываться и искать другой вариант, подчеркнула Георгиева.
Риелтор Олег Бендриков в разговоре с Москвой 24 отметил, что надежный с точки зрения экспертов вариант проверки – вызов лицензированного врача на сделку.
"Специалист проводит беседу с продавцом и в момент подписания документов выдает заключение о его вменяемости и ясности ума. Если врач обнаруживает признаки неадекватного состояния, он может указать на это. Как правило, такую услугу оплачивает покупатель как инициатор проверки, желающий обезопасить себя", – отметил эксперт.
При этом Бендриков поделился личным опытом проведения сделок со звездами. По его словам, известные люди иногда воспринимают просьбу о справке как оскорбление, полагая, что их статус автоматически гарантирует дееспособность. Однако проверки показывают, что и эти граждане могут состоять на учете.
Таким образом, добровольное освидетельствование у врача в момент сделки остается наиболее эффективным и защищенным механизмом для покупателя, желающего снизить риски, заключил Бендриков.
Старкина Маргарита
