Сергей Собянин утвердил проект планировки транспортного узла "Лебедянская"Минфин планирует сократить долю льготной ипотеки на первичном рынке с нынешних 90% до 25–30% к 2030 году, заявил замминистра Иван Чебесков. Как такое решение повлияет на цены, строительную отрасль и возможность семей улучшить жилищные условия – в материале Москвы 24.
Сильное снижение
Фото: пресс-служба мэра и правительства Москвы
Доля льготной ипотеки на первичном рынке должна снизиться с 90 до 25–30% к 2030 году, сообщает газета "Известия" со ссылкой на замминистра финансов Ивана Чебескова. По его словам, сложившаяся зависимость банковского сектора от госсубсидий нарушает естественные рыночные механизмы и требует корректировки.
По словам замминистра, снижение доли льготной ипотеки пройдет постепенно – без резких шагов. Это будет происходить по мере падения ключевой ставки и роста выдач рыночных кредитов, уточнил Чебесков.
Ранее глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что семейная ипотека может стать дифференцированной уже с 1 июля 2026 года. По его словам, параметры и правила выдачи в данном случае зависят от позиции правительства. СМИ же ранее рассказывали, что Минфин и Минстрой прорабатывают вариант, где процент зависит от числа детей:
- с одним ребенком – 10–12%;
- с двумя – около 6%;
- с тремя и более – около 4%.
Кроме того, планируется предусмотреть автоматическое изменение ставки при рождении ребенка, чтобы упростить процесс для заемщиков.
Ранее действующую программу семейной ипотеки раскритиковала председатель Совфеда Валентина Матвиенко. По ее мнению, необходимо внедрить специальные условия для многодетных, среди которых сокращение процентов в зависимости от числа детей и уменьшение суммы, которая нужна для первого взноса.
С идеей пересмотреть механизм семейной ипотеки также выступил первый зампред комитета Совфеда по бюджету и финансовым рынкам Александр Шендерюк‑Жидков. При этом сенатор предложил направлять госфинансирование не на субсидирование ставки, а на частичное погашение кредита. Он убежден, что подобный механизм был бы поддержан непосредственными получателями льготных условий.
В то же время требования к заемщикам коммерческих жилищных кредитов остаются не самыми выгодными. Ранее аналитики спрогнозировали, что к осени 2026 года ставки на "первичке" могут опуститься до 16%, а на "вторичке" – до 17%. Однако, как пояснил Москве 24 эксперт банковского рынка Андрей Бархота, эти показатели не вызовут всплеска покупок недвижимости. Чтобы добиться такого эффекта, рыночные ставки должны упасть до 10–11%, что невозможно без падения ключевой ставки до 7–8%. Последнее же вряд ли произойдет раньше конца 2028 года, предположил специалист.
Заградительной для многих семей становится и стоимость квадратных метров. Ранее глава департамента банковского регулирования Банка России Александр Данилов назвал текущие цены "шокирующими", объяснив это наблюдавшимся в прежние годы перегревом рынка. При этом, как отметил специалист, доля госпрограмм становится меньше, идет работа над корректировкой семейной ипотеки, плюс рыночное кредитование понемногу растет.
"Противоречит здравому смыслу"
Фото: 123RF.com/spaxia
Основной причиной сокращения финансирования льготных ипотечных программ является бюджетный дефицит. Таким мнением с Москвой 24 поделился доктор экономических наук, профессор Финансового университета при правительстве РФ Александр Сафонов.
"Субсидирование льготных программ, включая семейную, IT, дальневосточную и сельскую ипотеку, составили порядка 1,6 триллиона рублей за 2021–2026 годы. На фоне снижения доходов бюджета ищутся способы сократить траты", – отметил он.
Эксперт сослался на данные исследований, согласно которым в условиях рыночной экономики ключевым фактором снижения рождаемости становится высокая стоимость жизни. Наибольшую долю в структуре семейных расходов занимает приобретение собственного жилья, что напрямую влияет на демографические показатели.
Кроме того, при стимулировании рождаемости вторых и третьих детей возникает дополнительное ограничение. Потребность в более просторном жилье повышает стоимость квартиры и размер ежемесячного платежа, даже при наличии льготной ставки, указал Сафонов.
В таких условиях есть необходимость перехода от субсидирования коммерческой ипотеки к финансированию государственного заказа на строительство, предложил специалист.
"Сейчас семья покупает жилье у частных застройщиков, которые стремятся к максимальной прибыли, работают в системе, включающей дорогие кредиты. На стоимость жилья налагается высокая маржа банков и самого девелопера. Необходим другой подход: строительство за счет бюджета социального жилья с правом выкупа. Тогда государство диктует правила застройщику, гарантирует ему, например, 3% прибыли, а не 10–15%, что существенно снижает затраты на строительство. Семьи выплачивают стоимость жилья, и деньги возвращаются в бюджет. Это выгоднее, чем субсидировать высокие банковские ставки", – пояснил экономист.
Чтобы подстраховаться на будущее, молодые семьи без детей или с одним ребенком должны максимально откладывать деньги, выбирая банковские депозиты с самой высокой процентной ставкой. При этом Сафонов предостерег от участия в рискованных проектах банков и страховых компаний, так как нет гарантии возврата основной массы средств.
"Только консервативная политика. Чем меньше тело кредита, тем легче расплачиваться даже по коммерческим займам. Нужно накопить на первоначальный взнос в таком объеме, чтобы оставшаяся часть платежа была в пределах экономических возможностей семьи (отдавать на погашение долга и процентов не больше 30% от доходов)", – резюмировал эксперт.
В свою очередь, директор Высшей школы финансов РЭУ имени Г. В. Плеханова Константин Ордов отметил, что льготное кредитование изменило ценообразование. Первичный рынок стал дороже вторичного, хотя еще 10–15 лет назад было ровно наоборот.
"Пустая коробка" с бетонными стенами, требующая ремонта, стоит дороже уже отремонтированной и меблированной квартиры – это противоречит здравому смыслу. В Москве первичный рынок иногда финансировался на 95% за счет льготной ипотеки, что нельзя считать нормальным. Сейчас ужесточаются требования и объемы подобных займов, что ограничивает число претендентов. Даже льготная ипотека остается элитарным кредитованием – далеко не каждому она под силу, среднестатистической семье тяжело", – отметил Ордов в разговоре с Москвой 24.
По его мнению, сокращение объемов льготной ипотеки рассматривается как способ достижения баланса между первичным и вторичным рынками недвижимости. Однако для граждан с невысокими и средними доходами подобные программы выступают ключевым инструментом улучшения жилищных условий.
"Отрасль имеет мультипликативный эффект на всю экономику РФ, так как затрагиваются смежные отрасли: сталь, бетон, строительные и отделочные материалы. Плюс это сотни тысяч рабочих мест, существенная доля ВВП. Нужен компромисс между стабилизацией рынка и сокращением гострат – субсидирование ставки между рыночной и льготной при жесткой денежно-кредитной политике увеличивает расходы бюджета. Социальную функцию нужно сохранить, ограничив доступность критериями", – пояснил экономист.
Ордов обратил внимание, что при нынешних ипотечных условиях покупатель, приобретая одну квартиру, фактически оплачивает сумму, эквивалентную стоимости 3–4. Это сильно снижает желание совершать покупку.
При этом, в зависимости от ситуации, застройщики способны заморозить новые проекты, из‑за чего объем предложений сократится. Это может привести к сохранению или даже росту цен. В то же время в регионах число девелоперов обычно невелико, и они готовы переждать: цены у них вряд ли снизятся, так как конкурентов, готовых строить дешевле, практически нет, заключил экономист.
Зудакова Татьяна
