Собянин рассказал о строительстве самого длинного подводного тоннеля метроНезаконная сдача квартиры в аренду может резко повысить ставку по льготной ипотеке, сообщили СМИ. Какие нюансы нужно знать владельцам ипотечной недвижимости, как согласовать аренду с банком и как правильно заключить договор, выяснила Москва 24.
Ультимативное решение
Фото: 123RF.com/jovanmandic
Нарушение условий льготной ипотеки обернулось крупным долгом для мужчины, который сдавал купленную квартиру без разрешения банка. Об этом сообщил телеграм-канал Mash.
По данным источника, в 2024 году он оформил льготную семейную ипотеку на двухкомнатную квартиру площадью 53 квадратных метра в Котельниках. Первый взнос составил 3 миллиона рублей, кредит был взят на 30 лет с ежемесячным платежом в 59 тысяч по ставке 6%.
С февраля 2025 года владелец начал сдавать жилье за 40 тысяч рублей в месяц, не заключив официального договора и не платя налоги. Когда мужчина попытался повысить арендную плату, квартирантка отказалась и пригрозила сообщить о ситуации в налоговую и банк. После конфликта она выполнила угрозу, предоставив организациям подтверждающие документы.
Банк установил, что по условиям договора заемщик не имел права сдавать квартиру, находящуюся в залоге, без согласия кредитора. Финансовая организация выдвинула ультиматум: полностью погасить кредит в течение 14 дней либо согласиться на повышение ставки с льготных 6 до 22%. В итоге при пересчете ежемесячный платеж вырос бы на 120 тысяч рублей, а общая сумма долга – на более чем 55 миллионов с учетом процентов и штрафов. Наймодатель выбрал второй вариант и теперь намерен оспорить решение банка в суде.
Ранее эксперты отмечали, что многие квартиры в РФ изначально покупались в ипотеку как инвестиция для последующей сдачи в аренду, часто без уведомления банка. Популярность льготных программ только усилила эту тенденцию.
В ответ банки стали активнее включать в договоры соответствующие ограничения. Чаще всего встречается условие об обязательном предварительном согласовании аренды с кредитором. При использовании материнского капитала сдача может быть запрещена вовсе, так как эти средства имеют целевое назначение – улучшение жилищных условий семьи.
"Только для проживания"
Фото: пресс-служба мэра и правительства Москвы/Владимир Новиков
Сдача квартиры, находящейся в ипотеке, требует согласия банка вне зависимости от того, является ли кредит льготным или обычным. Об этом заявила юрист, член Российской гильдии риелторов Алла Георгиева в разговоре с Москвой 24.
"Это связано с тем, что имущество залоговое и банк заинтересован в его сохранности и ликвидности на случай неисполнения заемщиком кредитных обязательств. Система проверок призвана обеспечить возможность реализации такой недвижимости при необходимости", – пояснила она.
Однако условия для льготной ипотеки (семейной, IT и так далее) будут более жесткими, поскольку это государственные программы с пониженной ставкой и особенными условиями, отметила эксперт.
При обычной ипотеке согласие финансовой организации на сдачу в аренду также необходимо. Санкции за нарушения также прописаны в договоре и могут включать штрафы, повышение ставки или требование досрочного погашения, но они обычно менее строгие, поскольку главная цель банка – сохранность имущества, а не контроль за тем, кто в нем проживает, отметила Георгиева.
"При заключении договора аренды квартиросъемщику необходимо подписывать именно тот текст, который был согласован с финансовой организацией. Использование другого текста будет считаться нарушением. Также важно проверить, не изменились ли условия согласования при продлении договора", – добавила она.
По словам юриста, потенциальному арендатору стоит заранее выяснить у наймодателя ряд пунктов:
- наличие ипотеки на квартиру и письменного согласия банка на ее сдачу;
- условия договора аренды, согласованные с банком (сроки, стоимость, порядок оплаты, состав платежей);
- полномочия лица, подписывающего договор (если собственник отсутствует, требуется нотариальная доверенность).
"Также важно детально прописать в договоре все условия, в том числе состояние передаваемого имущества, распределение ответственности за возможный ущерб (например, в случае затопления), условия расторжения договора. Чем подробнее документ, тем лучше он защитит интересы обеих сторон", – подчеркнула риелтор.
Она также посоветовала не полагаться на типовые формы договора из интернета, которые могут не учитывать специфику ипотечной недвижимости. Нарушение согласованных с банком условий может привести к признанию договора незаключенным или недействительным в соответствующих частях, что создаст риски как для арендодателя, так и для арендатора, заключила Георгиева.
Зудакова Татьяна
