Собянин: "Ломоносов" стал ключевой площадкой для создания передовых технологийБанки в России все чаще вводят в кредитные договоры жесткие условия, регулирующие возможность сдачи ипотечного жилья в аренду. Чем может обернуться желание нарушить условия банков и как не столкнуться с последствиями, разбиралась Москва 24.
Запреты банков
Фото: depositphotos/fizkes
Требование о получении предварительного письменного согласия банка перед сдачей в аренду ипотечного жилья стало распространенной практикой, а в ряде случаев сдать квартиру не выйдет до полного погашения займа, сообщает газета "Известия". Эти меры принимаются на фоне того, что значительная часть арендного рынка связана с квартирами, купленными в ипотеку.
По оценкам экспертов, около 13% российских семей (примерно 8 млн человек) арендуют жилье. При этом многие квартиры изначально приобретались заемщиками как инвестиция для последующей сдачи, часто без уведомления банка. Рост популярности льготных ипотечных программ только усилил эту тенденцию.
В ответ банки стали активнее прописывать в договорах ограничения. Чаще всего встречается условие об обязательном предварительном согласовании аренды с кредитором. В некоторых случаях, особенно при использовании материнского капитала, сдача может быть запрещена вовсе, так как целевое назначение этих средств – улучшение жилищных условий, а не извлечение дохода.
Однако ограничения не всегда очевидны для заемщиков. Например, клиентка Сбербанка рассказала изданию, что при оформлении ипотеки ей предоставили на подпись только индивидуальные условия, тогда как в общих правилах, доступных на сайте банка, содержатся важные оговорки. Например, там закреплено право банка проверять целевое использование кредита, в том числе с выездом в квартиру, без указания конкретных сроков и периодичности таких проверок.
Представители других банков подтверждают тенденцию к ужесточению. В ПСБ отметили, что правила могут включать запрет на сдачу до полного погашения кредита или требование о ее исключительно некоммерческом характере. В Сбербанке заявили, что сохраняют лояльность и упростили процедуру согласования, не требуя предоставления договора аренды.
При этом Верховный суд РФ ранее указал, что банк не может произвольно ограничивать использование собственности, поэтому прямые запреты встречаются реже, уступая место условию о предварительном согласии. Тем не менее, как показывают жалобы заемщиков на профильных форумах, на практике получение такого согласия может быть сопряжено с бюрократическими сложностями и дополнительными ограничениями, например по сроку аренды.
Присмотр за залогом
Фото: depositphotos/belchonock
Ситуация не является новой с точки зрения права, рассказала юрист, член Российской гильдии риелторов Алла Георгиева. В беседе с Москвой 24 она обратила внимание, что ключевое явление осталось прежним: квартира, находящаяся в залоге у банка, может сдаваться в аренду только с его согласия.
"Это стандартное условие, которое многие годы прописывается в ипотечных договорах. Новизна же в том, что банки начали активно вводить механизмы контроля, а именно проведение проверок. Раньше требование о согласии банка на аренду часто оставалось формальностью", – пояснила Георгиева.
При этом, по ее мнению, логика банков с экономической точки зрения оправдана, так как квартира является залоговым имуществом и залогодержатель заинтересован в сохранении ее стоимости и ликвидности.
Возможны порча имущества, несанкционированные перепланировки или даже незаконное использование жилья под коммерческую деятельность, например под парикмахерскую или маникюрный салон, пояснила она.
"Все это ухудшает состояние квартиры и снижает ее рыночную стоимость, что представляет прямой риск для банка. Поэтому введение проверок – это превентивная мера для защиты залога", – рассказала эксперт.
В то же время она уточнила, что законодательно процедура не регламентирована – все будет зависеть от условий, которые банк внесет в договор. Там должны быть четко прописаны ключевые параметры: как часто будут проводиться проверки, в какой форме (визуальный осмотр, запрос документов) и что конкретно банк вправе проверять.
"Деликатный вопрос – право сотрудника банка на вход в жилое помещение. По логике, для полноценного контроля за состоянием имущества такой доступ может быть предусмотрен, но это неминуемо создаст дискомфорт для собственника или арендаторов. Ведь проверку нужно будет согласовывать, возможно, в рабочий день или в выходной", – добавила Георгиева.
Юрист отметила, что несоблюдение условий, прописанных в договоре, будет считаться нарушением. Если сотруднику не откроют дверь для плановой проверки, это может быть расценено как препятствие контролю.
"Последствия для заемщика серьезные: банк получает право потребовать досрочного возврата всей суммы кредита. А в случае дальнейшей неуплаты – инициировать процедуру изъятия залоговой квартиры, даже если ипотечный платеж вносится исправно", – сказала специалист.
В связи с этим она пояснила, что для собственников ипотечного жилья, желающих его сдать, становятся критически важными несколько моментов. Первое и главное: нельзя сдавать квартиру без официального согласия банка. Также не стоит полагаться на устные договоренности с менеджером.
"Нужно получать письменное согласие, чтобы в дальнейшем у банка не было возможности заявить, что он ничего не знал, а менеджер, с которым вы договаривались, уже не работает. Форма запроса может быть произвольной, но суть – уведомить и получить его разрешительный документ", – уточнила юрист.
По ее мнению, лучшей стратегией будет проактивное взаимодействие. Для этого стоит подготовить проект типового договора аренды, который планируется заключать с жильцами, и направить в банк на согласование.
"В этом договоре должны быть отражены условия сдачи: например, запрет на перепланировку, курение, проживание с животными. Демонстрация ответственного подхода повышает шансы на получение согласия. Если же банк отвечает отказом, необходимо выяснить причину, запросив ее в письменном виде, и попытаться устранить замечания, возможно скорректировать договор аренды", – пояснила специалист.
Банку, по сути, важна лишь сохранность залога, и, если можно это гарантировать документально, основания для жесткого отказа уменьшаются. Все эти действия хоть и добавляют хлопот, но легализуют аренду и защищают от серьезных финансовых рисков, заключила Георгиева.
Веткина Анастасия
