Эксперт Ордов: ипотека вновь станет массовой при ключевой ставке 10%

Фото: depositphotos/AllaSerebrina

Ипотека вновь станет массовой при ключевой ставке 10% или ниже, что может произойти к концу 2027 года, рассказал Москве 24 директор Высшей школы финансов РЭУ имени Г. В. Плеханова Константин Ордов.

"Это тот рубикон, после которого ипотека вновь станет массово востребованным инструментом. С учетом нынешней динамики снижения ключевой ставки рассчитывать на более раннее восстановление было бы опрометчиво", – объяснил он.

По словам эксперта, ставки по рыночной ипотеке будут снижаться вслед за ключевой, а банки, в свою очередь, в ожидании смягчения денежно-кредитной политики станут предлагать программы с более низкими ставками опережающими темпами. Это связано с тем, что ипотека является долгосрочным кредитом, из-за чего организации в них заинтересованы.

В настоящий момент видны признаки неуверенности банков в том, что высокая ставка сохранится на долгие годы. Показатели в 10–12% позволяют гражданам, у которых доход средний или выше среднего, использовать ипотеку для улучшения жилищных условий. При этом Ордов отметил, что на фоне европейских ставок 2–3% это все еще дорого, однако это уже рабочий инструмент, а не экзотика.

Он также объяснил, что на стоимость недвижимости влияют себестоимость строительства и спрос, который во многом определяется доступностью ипотечных программ. Льготная ипотека, например, в последние годы стала ключевым драйвером спроса, однако из-за его разогретости первичное жилье значительно выросло в цене, хотя 10–15 лет стоило дешевле вторичного.

"Сейчас ситуация меняется. Госпрограммы становятся более адресными и ориентированы на тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий. А коммерческая ипотека из-за ужесточения денежно-кредитной политики доступна очень ограниченному кругу заемщиков. Это естественным образом снижает спрос на новостройки", – подчеркнул Ордов.

Единственный фактор, который может поднять цены вверх, – увеличение себестоимости строительства. Эксперт указал на то, что стройматериалы дорожают, а девелоперы не планируют работать в убыток. Помимо этого, изменилась схема финансирования жилищного строительства.

"После перехода на эскроу-счета банки стали не только кредиторами девелоперов, но и держателями средств дольщиков. Падение цен на недвижимость стало бы серьезной проблемой, поскольку это ударило бы по застройщикам и, как следствие, по финансовой устойчивости кредитных организаций", – отметил специалист.

Несмотря на то что от 50 до 70% вводимого жилья не находят спроса, девелоперы могут удерживать цены и повышать их, используя скидки как инструмент точечной настройки востребованности. Рынок, в свою очередь, остается закрытым и управляется за счет регулирования объемов предложения.

Ордов добавил, что у застройщиков, у которых возникают сложности, можно увидеть масштабные распродажи готовых квадратных метров. В результате несмотря на дисбаланс спроса и предложения, рынок жилья находится в относительно сбалансированном состоянии.

"Именно себестоимость, а не спрос сегодня становится главным аргументом в пользу сохранения или даже роста цен", – заключил эксперт.

Совет директоров Центробанка России 13 февраля принял решение снизить ключевую ставку на 50 базисных пунктов, до 15,5% годовых. Согласно базовому сценарию, средняя ключевая ставка в стране в текущем году должна составить 13,5–14,5%. С учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 4,5–5,5%.