Кусочек личного пространства: покупаем комнату в коммуналке

Фото: ИТАР-ТАСС

В общем объеме предложений на рынке недвижимости в Москве доля комнат составляет не более 3%, однако они пользуются неплохим спросом. Кто покупает комнаты в коммуналках и сколько стоит такое жилье, выяснило сетевое издание М24.ru.

Свой угол и прочие блага

Покупка комнаты – хороший вариант для тех, кто пока не накопил на полноценную квартиру, но уже не хочет связываться с арендой. Некоторые покупают комнаты вскладчину ради московской прописки и связанных с ней льгот: приобретая комнату, вы становитесь полноценным владельцем недвижимости в столице, в которой можно проживать и регистрировать по месту жительства себя и членов своей семьи.

Для кого-то это просто временное вложение денежных средств. Кто-то приобретает жилье для последующей его сдачи в аренду. Очень многие покупатели рассчитывают получить через какое-то время отдельную квартиру в Москве или Подмосковье. Продавцы об этом знают, поэтому в объявлениях в качестве преимущества часто значится "перспектива сноса". Еще продажи-покупки комнат происходят при разъездах (разводы, разделение недвижимости с детьми и прочие жизненные ситуации).

В случае с продажей комнат необходимо удостовериться, что права соседей не были нарушены, и поводов признать сделку недействительной не появится. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ право преимущественной покупки принадлежит владельцам других комнат в коммунальной квартире. Поэтому сначала собственник комнаты в коммуналке должен обратиться с письменным извещением к остальным жильцам квартиры (как к собственникам своих комнат, так и к нанимателям муниципальной недвижимости) с предложением покупки отчуждаемого помещения и доли в праве общей собственности, в котором обязательно нужно указать цену комнаты.
Другие собственники квартиры могут отказаться от предложения о покупке комнаты либо принять его. Отказ сособственников купить комнату по цене и на условиях, предлагаемых продавцом, должен быть заверен нотариусом и приложен к пакету документов договора купли-продажи, который отдается для государственной регистрации в управление Федеральной регистрационной службы.

На практике, разумеется, продавцам далеко не всегда удается получить от соседей подобные документы, тем более нотариально заверенные. В таком случае собственник направляет им заказные письма с уведомлением, и отсутствие ответа в течение месяца истолковывается как отказ от преимущественного права: собственник может продавать свое имущество третьим лицам. Но в этом случае сделка "подвисает" — в течение трех месяцев сособственник может оспорить сделку в суде, если посчитает, что его преимущественное право было нарушено.

Важнейшим следствием всего этого является тот факт, что продажа должна осуществляться только по той цене, которая фигурировала в уведомлении. Никакие варианты с ценой "по БТИ", "до миллиона рублей" (чтобы собственнику, владевшему объектом менее трех лет, не платить подоходный налог) невозможны. Если вскроется, что в договоре купли-продажи стоит сумма, меньшая, чем в уведомлении, любой из тех, кто обладает первоочередным правом покупки, может через суд оспорить сделку, вернуть покупателю заплаченные за комнату деньги (указанные в документах сумму) и стать собственником недвижимости.

Цена объекта зависит от того, сколько человек должны дать согласие на сделку: чем больше жильцов, тем выше стоимость. Также на цене скажется, что именно является объектом продажи: комната целиком или часть (доля) в квартире.

Доля или комната

Многие продавцы называют продажей комнаты продажу доли квартиры, но это абсолютно разные вещи. Комната представляет собой обособленную жилую площадь, выделение которой закреплено документально. Доля же в квартире не является жилой площадью.

Покупая комнату в коммунальной квартире, вы не зависите от соседей. Вы можете регистрировать в ней своих родственников, продавать ее в любое время. Если вы покупаете долю в квартире, все это нужно будет делать исключительно с согласия других владельцев. В свидетельстве на собственность на долю в квартире не будет указано конкретной комнаты, на этой почве могут возникнуть недопонимания с другими владельцами. Например, надо поделить ровно пополам, а площадь одной комнаты 18, а другой – 14 кв. м, и сособственники никак не могут договориться. Поэтому доля квартиры будет стоить значительно дешевле, чем такая же по метражу комната в квартире.

Ценообразование

Итак, на стоимость комнат влияют следующие факторы:

• расположение дома (близость к метро и объектам инфраструктуры, район центральный или отдаленный и т.п.);
• категория дома;
• площадь;
• состояние комнаты и квартиры в целом;
• количество соседей;
• количество комнат в квартире;
• в муниципальной или частной собственности находится квартира (приватизирована или нет).

Оптимальный вариант – это комнаты в изолированных и коммунальных квартирах, потому что они имеют отдельный выход и благодаря этому легко превращаются в маленькое, но практически независимое жилое помещение ("практически" - потому что жильцу все равно придется пользоваться общими кухней и санузлом).

В большинстве случаев отдельные комнаты продаются на вторичном рынке. На сегодня комната в столичной коммуналке стоит в среднем 2,5 млн руб. Но в зависимости от характеристик конкретной недвижимости стоимость может отличаться, и порой очень существенно. В элитных домах цены квадратных метров могут быть сопоставимы по стоимости с ценой в новостройках.

По данным риэлторов, покупателями редко рассматриваются квартиры, состоящие более чем из четырех комнат (хотя есть на рынке и 11-комнатные коммуналки). Предпочтение отдают просторным комнатам – не менее 12 кв. м.

По данным компании "Миэль-Сеть офисов недвижимости", самую дешевую комнату площадью 14,6 кв. метров в 4-комнатной квартире можно приобрести в подмосковном Серпухове за 750 тысяч рублей. В столице самая дешевая комната обойдется в 2,5 млн рублей - за эту сумму предлагается комната площадью 15 "квадратов" в "трешке" на четвертом этаже девятиэтажного кирпичного дома в районе Богородское. Для сравнения - однокомнатная квартира общей площадью 20 кв. м (кухня - 4 кв. м) на 1-м этаже 5-этажного кирпичного дома в ВАО была продана в сентябре за 3,4 млн рублей. Это была минимальная цена "однушки" в Москве за сентябрь.

Что касается самых дорогих предложений, в Москве можно найти комнаты за 10-20 млн рублей и дороже. Так, в "трешке" на 77 кв. метров со средним ремонтом на ул. Потешной (ЦАО) комнату в 20 "квадратов" предлагают купить за 34 млн рублей. Очевидно, что за эту сумму можно легко купить полноценное жилье в очень неплохом месте. Также за 10 млн предлагают комнату площадью 35 квадратных метров в 4-комнатной квартире общей площадью 198 квадратных метров на улице Сретенка в центре города. Наиболее бюджетные комнаты выставлены в ЮАО, ВАО и ЮВАО.

Оксана Загребнева