Как правильно приобретать строящееся жилье

Изучите вопрос

В 2004 году появился Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", который существенно повысил ответственность застройщиков перед покупателями.

При приобретении квартиры в новостройке, покупатель становится партнером застройщика и получает свою долю в доме.

Основные участники купли-продажи и постройки новостроек:

• Застройщик

Одновременно он может являться и инвестором, и заказчиком. Это юридическое лицо, у которого есть в собственности земельный участок. Застройщик привлекает денежные средства дольщиков (покупателей квартиры), чтобы построить на своем участке многоквартирные дома, жилье в которых, после окончания строительства, получат дольщики и Администрация города.

• Администрация

Выдает землю в собственность застройщику. После построения дома, администрация получает часть построенного жилья в собственность города или области.

• Инвестор

Инвестором может быть как физическое, так и юридическое лицо. Инвестор вкладывает денежные суммы в проект, взамен получая проценты от продажи квартир. Если застройщиком выступает администрация города, то в обмен на денежную помощь инвестор может получить землю.

• Заказчик

Заказчиком может быть и инвестор, и застройщик, и администрация. Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями в рамках договора и (или) государственного контракта.

• Продавец

Отдел продаж в компании застройщика или привлеченное агентство недвижимости. Для дольщика предпочтительней покупка в отделе продаж, поскольку привлеченное агентство не несет ответственности за действия застройщика.

• Дольщики

Покупатели квартир. Они вкладывают денежные средства в строительство дома, за что получают одну из незакрепленных за Администрацией квартир.

Прежде, чем заключать договор, постарайтесь узнать о всех участниках купли-продажи новостройки.

Проверьте застройщика

Узнайте, есть ли у компании завершенные проекты, почитайте отзывы жильцов о построенном доме.

Постарайтесь выяснить, есть ли у застройщика другие проекты, кроме строительства вашего дома.

На сайте Федеральной налоговой службы выясните, является ли кампания застройщика официально зарегистрированной.

Существует пять признаков добросовестного застройщика:

• Публичность кампании (благонадежные кампании стараются как можно чаще мелькать в СМИ)
• Правильная ценовая политика (цены должны быть "средними" по тому району, в котором вы решили купить квартиру)
• Готовность заключить официальный договор и зарегистрировать его через Росреестр
• Темпы строительства (дом строится равномерно, без резких скачков и заморозок)
• Известные инвесторы

Выясните, предоставляет ли какой-нибудь крупный государственный банк ипотеку для покупки выбранной новостройки. Прежде, чем согласовать застройку, государственные банки досконально изучают документацию и возможные риски.

Важно: если застройщик вам предоставляет скидку, то она не должна превышать 30%.

Если договор заключается с агентством недвижимости

Рисков больше, если вы заключаете договор через агентство недвижимости.

Внимательно прочтите такой договор.

Если вам не дают ни оригинал, ни копию на руки, вы можете попросить сделать копию в офисе компании в присутствии сотрудника.

Обратите внимание на все приложения, сроки договора и сроки доверенностей. Посмотрите, есть ли ваша будущая квартира в списке тех квартир, которые продавец имеет право реализовать.

Проверьте документы застройщика

Прежде чем заключать договор, можно попросить застройщика предоставить ряд документов:

• Уредительные документы (устав)
• Свидетельство о государственной регистрации
• Свидетельство о постановке юридического лица на учет в налоговом органе
• Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (или за фактический период предпринимательской деятельности)
• Книги учета доходов и расходов
• Аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан предоставить:

• Разрешение на строительство
• Правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок
• Технико-экономическое обоснование проекта строительства объекта недвижимости
• Заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом

Составьте договор с застройщиком

Типового договора не существует. В каждом отдельном случае он составляется индивидуально, однако некоторые его пункты обязательны.

В договоре обязательно должны содержаться следующие положения:

• Срок сдачи объекта
• Сроки оплаты
• Срок гарантий на качество работ
• Точные характеристики вашей будущей квартиры

Договор не может быть заключен, если:

• Застройщик отказывается от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве
• Вместо договора участия в долевом строительстве предлагается какой-либо предварительный договор (в т.ч. покупка векселей на сумму, равнозначную стоимости будущей квартиры, вступление в коммандитное товарищество, паевой или накопительный кооператив и т.п.)
• Ущемляются права дольщика
• В договоре не указаны условия его расторжения, оплаты или компенсации недостающих или лишних квадратных метров
• В договоре не указаны условия устранения недостатков квартиры после сдачи дома
• В договоре не указаны ответственность за несоблюдение сроков сдачи дома, предусматривает возможность изменения этого срока в одностороннем порядке

Если застройщик не выполнил какой-либо пункт договора, вы можете расторгнуть его в одностороннем порядке.

Важно: договор обязательно должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра.

Получите квартиру

Прежде чем принять жилье, вам необходимо получить акт проверки дома государственной комиссией.

При осмотре квартиры, будущему жильцу необходимо записать список претензий в смотровой лист, чтобы застройщик их ликвидировал. Проблемы должны быть ликвидированы в течение 2-х месяцев.

Если же вас все устраивает, то покупателю передается комплект ключей, после чего начинается оформление права собственности.

Важно: в соответствии с законодательством, продажа квартиры без документа о праве собственности невозможна. В случае, если квартира куплена по договору долевого участия, продавец должен заранее сообщить о продаже доли другим участникам.