Рынок служебных квартир почти вернулся к докризисному уровню

Фото: портал Москва 24/Никита Симонов

Сегодня в столице возводятся огромные объёмы жилой недвижимости, при этом порядка 30% вводимых квартир оказываются нераспроданными. Всё больше москвичей выбирает квартиры-студии скромного метража. Однако пустующие квадратные метры могут быть по карману работодателям, которые впоследствии смогут обеспечить жильём своих сотрудников. Портал Москва 24 попытался выяснить обстановку на рынке служебных квартир.

Наверное, до сих пор в России есть предприятия, которые закрепляют за сотрудниками квартиры, как это было в Советском Союзе. Однако, после приватизации 90-х годов, до 80% всего жилого фонда в стране оказалось в собственности частных лиц, и понятие корпоративного жилья практически исчезло из жизни.

Статистика, предоставленная Cushman&Wakefield, говорит о том, что в России сегодня сдаётся в аренду лишь порядка 10% от существующего объёма квартир. Что существенно ниже, чем в европейских странах: например, в Нидерландах сдается до 45% имеющегося жилого фонда.

Кризис спроса компаний на аренду жилья для сотрудников совпал с периодом обесценивания рубля. Так, если в 2010—2013 годах на корпорации приходилось в среднем 18% спроса, в 2014 году эта доля снизилась до 12%, а в 2015 году – до 6%.

Тем не менее, в 2016 году интерес работодателей к аренде жилья для сотрудников вернулся, и показатели поднялись практически к уровню 2014 года – до 11,6%. В значительной мере это связано с появлением нового крупного игрока.

"Не так давно новым игроком на этом поле становится АИЖК, - рассказала руководитель направления гостиничного бизнеса и туризма компании Cushman&Wakefield Марина Смирнова. – Агентство в прошлом году купили 1200 апартаментов, которые предназначаются целиком под сдачу в аренду компаниям, которые будут размещать на этой базе своих сотрудников. Это первый опыт коммерциализации проекта через систему закрытого паевого инвестиционного фонда", – отметила Смирнова.

Однако, в целом на рынке продолжается спад: по данным столичного управления Росреестра, количество зарегистрированных прав собственности юридических лиц на помещения за год снизилось. по состоянию на 30 сентября 2017 года было зафиксировано 106 452 актуальных (не погашенных) записей о правах на объекты недвижимого имущества, в то время как год назад было 147 432 записей.

По свидетельству риэлторов, основной спрос компаний на жилье для сотрудников сосредоточен в сегменте люксовых квартир и жилья бизнес-класса. "Классический вариант – дипломатический корпус, так как посольства и консульства должны обеспечить проживанием весь иностранный персонал, - отмечает Марина Смирнова. - Управление посольского и дипломатического корпуса содействует в обеспечении таким жильём представителей посольского корпуса. Для этого оно строит свои дома и сдаёт квартиры в них в аренду иностранным посольствам".

Все чаще встречается ситуация, когда наниматель предлагает жильё приглашенным на работу иностранным или иногородним специалистам. зарубежным специалистам или специалистам из других городов или из-за границы. "Но в этом случае чаще речь идёт не о целом комплексе, а об отдельных квартирах, отвечающих определённым требованиям, - подчеркивает Смирнова. - И весь этот сегмент рынка тяготеет скорее к люксовому сегменту".

По данным Cushman&Wakefield, в 2013 году 45% всех корпоративных запросов приходили из европейских стран и США, 10% - из стран Азии, остальное – на отечественные компании и предприятия из стран СНГ. Сегодня картина радикально поменялась: на долю азиатских компаний приходится 49,5% спроса на рынке арендного жилья составила, тогда как доля Европы и США снизилась до 3%. Остальные 47-48% спроса остаются за российскими компаниями и странами СНГ.

Изменилась и ценовая структура спроса: если западные корпорации не интересовались экономичными вариантами на окраинах города, то компании из Китая и Кореи предпочитают снимать для своих сотрудников как раз такое жильё.

Служебное жильё в нашей стране – скорее явление, чем полноценный рынок. Сказать, что оно имеет какое-то развитие – скорее нет, чем да. Применительно к сегментам, стоит отметить, что в подавляющем большинстве это либо очень малобюджетные общежития, преимущественно для рабочих и строителей, либо люксовое жильё для приглашённых "топов"

Олег Самойлов

вице-президент Российской гильдии риелторов

Но в целом корпоративные структуры, в основном, придерживаются традиции и снимают для сотрудников 2-3 комнатные квартиры уровня бизнес и комфорт. По адресам лидирует ЦАО и ЗАО. Нижний сегмент корпоративного жилья представлен многочисленными общежитиями для низкоквалифицированных работников и строителей, приезжающих на заработки в крупные города.

По мнению Марины Смирновой, в этом сегменте можно ожидать роста. "Потому что есть правительственная программа 2012 года о доступном арендном жилье, - объясняет она. - Понятно, чтобы "перезапустить" экономику, нужно сделать население максимально подвижным, чтобы гибко можно было перебрасывать специалистов – но это невозможно сделать без цивилизованного рынка аренды жилья".

Фото: ТАСС/YAY/Ben Goode

Смирнова отмечает, что этот рынок активно прощупывают несколько российских инвесторов, которые хотят занять сегмент служебного жилья среднего класса. «Они, фактически, займут пустующую нишу между общежитиями и топовыми апартаментами", – подчеркнула она.

Однако вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов не склонен разделять столь оптимистичный прогноз. "Если предположить, что экономика выходит в реально устойчивую фазу роста, это вполне может повлечь за собой повышение спроса на жильё среди компаний. С другой стороны, никакой бизнес не захочет нести лишние издержки, если без этого можно обойтись", – отметил эксперт.

Он добавил, что жилье сегодня не привлекает инвесторов, поскольку цены падают из-за огромного количества нераспроданного жилья, которое постоянно пополняется новостройками. К тому же на рынке арендного жилья сегодня доминируют "серые" схемы и частные собственники, что отпугивает серьезных игроков.

"Легальный рынок составляет, по разным оценкам, не более 5-15%, - отмечает Самойлов. - Сегодня, арендный бизнес, по сути, является рынком "доходных квартир", следствием чего оказываются отсутствие достаточного объема предложения, а также высокая стоимость арендуемого жилья". Чтобы вывести рынок аренды жилья из тени, требуются усилия многих игроков, а также совершенствование механизмов защиты частной собственности. Самойлов не берётся предположить, сколько лет уйдёт на формирование этих трендов. Поэтому, очевидно, в ближайшие годы среднестатистическим менеджерам, врачам и программистам в вопросе обеспечения жильём придётся по-прежнему рассчитывать на себя.