Ветхие дома в центре Москвы восстановят под гостиницы и школы

Два пилотных проекта по реализации ветхого жилья на торгах будут запущены в Москве до конца этого года. Планируется, что инвесторы смогут открыть там хостелы, гостиницы и школы на льготных условиях. О том, как принять участие в аукционах, а также о других проектах в интервью сетевому изданию M24.ru рассказал начальник управления столичного департамента по конкурентной политике Василий Калинкин.

- Василий Владимирович, в Москве уже действует несколько проектов по льготной аренде. Что это за проекты?

- Сейчас льготы предоставляются инвесторам, оказывающим образовательные и медицинские услуги, а также тем, кто арендует объекты культурного наследия. В частности, в рамках программы "Доктор рядом" на торги выставляются первоначально нежилые помещения - в основном на первых этажах новых жилых домов. Город дает преференцию: 20 лет аренды с ценой рубль за один квадратный метр. Соответственно, на аукционе мы торгуемся на сумму арендной платы, которую инвестор заплатит за тот промежуток времени, пока приводит помещение в состояние, позволяющее ему начать оказывать медицинские услуги. То есть, в зависимости от того, сколько времени уйдет на ремонт - полгода или год, – инвестор будет платить ту сумму, которую он назвал на аукционе. Как только он получит разрешение на эксплуатацию данного здания под медицинские услуги, он будет платить аренду один рубль за квадратный метр. То же самое касается детских садов. Но здесь город в качестве преференции дает инвестору право после получения разрешения на эксплуатацию здания в качестве детского садика платить рубль не только за квадратный метр по недвижимости, но и за земельный участок. Очевидно, очень выгодно иметь такую аренду на 49 лет. Сейчас прорабатывается вопрос по более широкому применению данного вида торгов, которые будут распространяться и на школьные объекты. Есть заявка от департамента образования о рассмотрении возможности восстановления некоторых объектов не только под детсады и школы, но и под досуговые центры для детей. Кроме того, в настоящий момент в Москве существует порядка тысячи объектов ветхого фонда, и нужно понимать, под какие цели их использовать. Обсуждается возможность размещения в ветхом фонде малых гостиниц, хостелов и так далее. Думаю, эти проекты как пилотные заработают до конца года.

- Уже известно, какие здания будут выставлены на торги?

- Это старые дома, жильцы которых уже расселены, либо нежилые здания, пришедшие в ветхое состояние в процессе эксплуатации. В проработке находятся 14 объектов, 10 из которых расположены в центральной части города. Для размещения гостиниц это очень выгодное месторасположение. Кроме того, именно они очень востребованы в центре города. Особенно это важно для малых гостиниц, поскольку для них важно расположение именно в шаговой доступности к туристическим объектам. Потому что если мы говорим о размещении гостиницы в районе МКАД или за пределами Третьего кольца, то шаговая доступность здесь, конечно, сводится к нулю. Бюджетный турист, который захочет поселиться в малую гостиницу либо в хостел, - ему важен факт передвижения пешком.

- На каких условиях инвесторы будут арендовать ветхий фонд?

- Это пилотный проект, по которому ведется проработка условий выставления объектов на торги. Однако я не исключаю, что половина объектов будет выставлена под аренду, половина на продажу, чтобы посмотреть, по какому принципу будут востребованы эти объекты, чтобы принять окончательное решение. Если говорить о преференциях, то они могут быть равны тем, которые Москва дает для освоения объектов культурного наследия, но окончательное решение будет принято по результатам реализации на торгах пилотного проекта. Инвестор обязан будет сделать капитальный ремонт с учетом ветхого состояния объекта, ведь в большинстве своем ветхий фонд в центральной части города – это деревянные перекрытия. Возможно, нужно будет делать железобетонные перекрытия, укреплять фундамент и стены. О возможности увеличения технико-экономических показателях (ТЭПов) объекта не могу сказать. Это будет определено в рамках проектных решений. Увеличение ТЭПов в центральной части города, скорее всего, будет возможно в части освоения чердачного пространства и размещения паркинга под зданием. То есть, все будет зависеть от состояния объекта и конкретного проекта, который будет подготовлен для восстановления здания.

- Каковы условия для инвесторов, арендующих объекты культурного наследия?

- В этом случае инвестор после победы на торгах подписывает охранное обязательство, на основании которого приступает к восстановительным работам после утверждения проектного решения. Соответственно, есть специализированные проектные организации, готовящие проект восстановления здания по заказу инвестора. После утверждения проекта в "Москомэкспертизе" и получения разрешения на проведение строительных работ инвестор приступает к реставрации объекта. Срок аренды объектов культурного наследия, который отводится на восстановление здания, составляет 5 лет, а в случае, например, с детсадом полгода отводится на косметический ремонт, год – на капитальный ремонт, полтора года – если требуется реконструкция здания или другие более объемные виды работ. Вот принципиальная разница. А аренда одинакова: 49 лет - 1 рубль за квадратный метр после восстановления объекта.

Причем город принял решение о возможности использования объектов культурного наследия не только под основной вид деятельности (офисный), но и для размещения в них гостиниц, ресторанов, для культурно-просветительских и образовательных целей. Например, бывший кинотеатр "Слава" на Шоссе Энтузиастов, который сгорел несколько лет назад, планируется использовать как объект культурно-просветительского назначения (кинопоказ) с возможным размещением ресторана и офисов. А вот фельдшерская школа в Екатерининском парке (Госпитальная площадь, дом 1) будет переделана, по информации инвестора, под гостиницу. Это выгодно для города потому, что те объекты, которые сейчас находятся в не очень приглядном виде, восстанавливаются за счет внебюджетных средств и получают новую жизнь. Причем жители города будут иметь возможность ознакомиться с восстановленным памятником культурного наследия не только внешне, но и с посещением внутренних помещений по установленному графику.

- Кто может стать участником торгов и что для этого необходимо?

- В торгах участвуют юридические лица, индивидуальные частные предприниматели и физические лица. На приватизацию имущества в основном выходят физические лица. Объекты недвижимости и землю чаще всего арендуют юридические лица. Здесь есть определенные тенденции, потому что, по сравнению с пакетом документов, подаваемым на участие в торгах от юридического лица (заявка, выписка из ЕГРЮЛ, Устав организации, решение общего собрания организации о совершении сделки, подтверждение полномочий ген.директора, платежное поручение о перечислении задатка), пакет документов от физического лица содержит лишь заверенную копию паспорта, заявку на участие в торгах и платежное поручение о перечислении денежного задатка.

Необходимость получения от юридического лица решения общего собрания о том, что все учредители согласны с проведением сделки, а также подтверждения полномочий генерального директора связано с тем, что мы должны понимать: это решение принято не одним человеком (гендиректором). Все учредители организации должны быть в курсе данных событий. Эти требования не применяются тогда, когда директор является единственным учредителем организации. Для допуска к торгам также необходимо, чтобы денежные средства поступили на счет Тендерного комитета в полном объеме. Все остальные документы делаются быстро и без лишних затрат. Причем по аукционам аренды мы принимаем документы в опечатанных конвертах. Там нет ориентиров, кто подавал данную заявку. Вскрытие конвертов происходит в день процедуры торгов. Это делается, чтобы избежать возможного давления на участников данной процедуры. Что касается приватизации, здесь заявки принимаются в открытом виде, потому что Федеральный закон №178 установил срок в 10 рабочих дней для того, чтобы не допущенные участники могли оспорить решение в Федеральной антимонопольной службе.

- От чего зависит размер задатка?

- Как правило, задаток составляет от 5 до 10%. По объектам аренды земельных участков задаток на некоторые объекты (с объемами строительства до 1000 кв. м) может равняться стартовой цене лота. В принципе, это никак на процесс не влияет, потому что задаток идет в счет оплаты той суммы, которая будет названа на аукционе. Если вы заплатили 20% и взяли лот по минимальной цене, вы дополнительно заплатите 80%. Если вы задаток заплатили 100%, соответственно, после окончания аукциона вы заплатите только ту сумму, которая превышала начальную стартовую цену. В ходе торгов тот, кто дал большую цену, выигрывает.

- Что если победитель торгов отказывается от дальнейшей работы и от заключения контракта? Были такие случаи?

- Такое случалось, но, по условию проведения торгов, если инвестор отказывается (уклоняется) от подписания договора либо не подписывает итоговый протокол торгов, по которому он является победителем, он теряет задаток, который был им направлен на участие в аукционе. В этом случае торги признаются не состоявшимися и имеют возможность быть повторно объявленными.

Торги – это все-таки некий экшн: возникает азарт борьбы за победу, и участники аукциона, торгуясь, могут превысить свои реальные возможности. Такое тоже случается. Эта процедура по признанию торгов не состоявшимися в случае отказа от подписания договора распространяется на земельные торги и торги по приватизации городского имущества, так как здесь у нас есть возможность заключить договорные отношения только с одним участником, кто назвал наибольшую цену лота. По аренде недвижимости есть возможность, если отказывается первый победитель, передать полномочия второму, кто назвал цену предыдущую к итоговой. Но не более того – только для второго. В случае если и второй претендент отказывается от подписания договора, то он также теряет денежный задаток на участие в торгах, аукцион признается не состоявшимися и имеет возможность быть повторно объявленным. Потеря задатка – это серьезный повод для того, чтобы задуматься, стоит ли отказываться от подписания договора.

- Что делать, если по каким-то отраслям на торги выходит только одна компания, потому что больше в Москве просто нет специалистов?

- Да, в случае подачи заявки на участие в торгах только от одного претендента у нас есть обязательства предложить заявителю подписать договор аренды по утвержденной нами стартовой цене лота. Претендент может воспользоваться данным предложением или может отказаться от подписания договора, но в этом случае денежный задаток на участие в торгах ему возвращается в полном объеме.

Данная процедура применяется при проведении торгов по аренде земли и по аренде недвижимости городского имущества, торги при этом признаются несостоявшимися. Что касается приватизации городского имущества, то здесь мы действуем в рамках 178-ФЗ закона: если поступила одна заявка, то торги признаются не состоявшимися и объект может быть выставлен на повторные торги.

- От чего зависит количество участников?

- В среднем у нас в торгах участвует по 5 человек на один лот. Хотя есть исключения: по отдельным лотам количество претендентов достигает 35-40 участников. Интерес к определенным объектам обусловлен: в первую очередь, это административный округ, где расположен объект, а также находится ли он на первой линии домов либо внутри квартала. Далее для инвесторов важно, что собой представляет данный объект. Если это объект недвижимости, их интересует высота потолков, количество окон, расположение объекта – первый этаж, цоколь, подвал. Ну и, как ни странно, последнее в этом списке – это цена. Вот это три основных показателя, которые инвестор выбирает для себя, приходя на торги.

Что касается цены, с которой в среднем начинаются торги, то стоимость аренды выставляется на аукцион ориентировочно процентов на 20 ниже рыночной. В процессе торгов она поднимается на 80% относительно стартовой цены лота. Так что мы в любом случае перекрываем арендную ставку, которая, по оценке рынка, была бы возможна, если бы это была коммерческая сдача объекта. По приватизации: здесь немного другая ситуация. Стартовая цена превышает рыночную процентов на 10. Но превышение стартовой цены составляет порядка 20%. В любом случае, по итогам различных видов торгов мы выходим с хорошим превышением стартовой цены лота (порядка 60%).

- Road show: для чего необходима эта процедура? Каковы особенности проведения road show в Москве?

- Москва - это большой мегаполис, и достучаться до потенциального инвестора очень сложно, несмотря на то что мы используем все возможности информирования, но они не всегда оказываются достаточными и эффективными. Может быть, это обусловлено пассивностью со стороны инвесторов, не желающих проявить активные действия, связанные с подготовкой и участием в процедуре торгов, информация о которых размещена на нашем сайте, в печатном издании "Московские торги" и на официальном сайте Российской Федерации.

В свою очередь мероприятие в виде road show, куда приглашаются ряд общественных организаций, представители бизнес-сообществ, пишущие корреспонденты, телевидение различного профиля и направления, очень расширяет возможности доведения информации до потенциальных инвесторов. Понятно, что, если объект интересен, на торги придут и без road show. Но в отношении сложных или крупных объектов, по которым и стартовые цены торгов достаточно высоки, или же объекты на торги выставляются в рамках пилотных проектов (социальные программы, ветхий фонд и т. д.) без road show не обойтись.

Например, чтобы понять преференции, которые город предоставляет для инвесторов по программе социальных объектов (ДОУ) с заключением договора аренды на 49 лет со ставкой арендной платы 1 рубль за 1 метр детского садика (как это все будет выглядеть), мы начали проводить road show не только в стенах тендерного комитета, но и выездные – на территории детских садов, выставляемых на торги.

В этом случае, находясь на объекте, который выставляется на торги, его можно обойти, посмотреть, что находится внутри, есть ли придомовая территория, есть ли ограждения и так далее. То есть все вопросы, которые могли бы быть заданы на road show инвесторами, - они фактически снимаются сразу после визуального осмотра. Аналогичную работу мы проводим по объектам культурного наследия. Как правило, избираем объекты, которые уже построены и реконструированы, показывая при этом, как они выглядели раньше и как они выглядят сейчас. Понятно, что провести road show, например, в сгоревшем кинотеатре "Слава" сложновато, а вот в Пушкинском доме на Басманной улице – вполне реально. Потому что объект, который был в достаточно плохом состоянии, сейчас восстановлен и прекрасно выглядит.

- Как проходит road show?

- Это творческий процесс, но в первую очередь он основан на диалоге. Мы набираем определенное количество вопросов или предложений от инвесторов - те проблемы, которые мы хотели бы осветить для освоения того или иного объекта. Начинаем с вводной части road show: показываем презентацию, которую мы готовим; приглашаем специалистов, которые могут рассказать о данном объекте. Например, если это физкультурно-оздоровительный комплекс, мы приглашаем представителей департамента физкультуры и спорта, которые могут рассказать, какова городская программа развития спорта, какие требования данного участка на данный функционал. Представители Префектуры АО могут рассказать о востребованности объекта в данном районе, проведены ли публичные слушания, как жители относятся к объекту, который будет построен здесь. И, соответственно, переходим к диалогу с инвестором, чтобы они высказались, все ли их удовлетворяет в данном объекте, какой информации не хватает.

Иногда получается так, что после road show мы переносим торги для того, чтобы устранить те или иные замечания, которые были получены от инвестора. Это очень действенный способ, и он выгоден для нас потому, что мы получили обратную связь и можем что-то изменить в подготовке объекта к торгам, и сможем быть уверенными в его реализации. Так, когда мы выставляли на торги объекты для организации сети магазинов шаговой доступности, у нас было объединено в одном лоте от пяти до десяти объектов. По просьбе инвесторов мы сократили их количество до одного объекта в одном лоте. Для них это было выгодно и удобно, и мы реализовали данные объекты по достаточно высокой цене именно по той просьбе, которая поступила от потенциальных инвесторов на road show. Это диалог, и мы нацеливаем road show на то, чтобы улучшить нашу работу, наше взаимодействие, чтобы торги удовлетворяли большинство участников.

Оксана Загребнева, Елена Долматова