02 сентября 2016, 07:31

Как правильно владеть апартаментами

Изучите вопрос

Законодательно апартаменты упоминаются только в приказе Министерства спорта и туризма РФ №35 - это высшая категория номеров, расположенных в средствах размещения (гостиницах, санаториях, пансионатах и т.д.).

Но на деле под этим словом понимается нежилое (согласно классификации здания) помещение, которое пригодно для проживания.

Несмотря на ценовое преимущество при покупке такого вида недвижимости (примерно на 20% дешевле квартир), у апартаментов, помимо плюсов, есть и минусы, главным из которых является невозможность оформления регистрации по месту жительства.

Важно: в здании, имеющем коммерческий статус, могут располагаться офисы, магазины и другие предприятия. Данная особенность проектировки удобна тем, что дает возможность жить и работать в одном месте. Но, с другой стороны, поскольку при постройке нежилых помещений нормы СанПина (в том числе касаемые шумоизоляции) соблюдать не обязательно, такое соседство может стать серьезной проблемой.

Приобретение апартаментов

Стоимость 1 квадратного метра апартаментов, в среднем, на 10-30% ниже, чем у квартир.

При этом эксперты рынка указывают на то, что тарифы ЖКХ для коммерческой недвижимости существенно выше коммунальных платежей за жилое помещение, так как они регулируются управляющей компанией, обслуживающей апартаменты на основании договоров, заключенных с поставщиками услуг.

Важно: перед совершением покупки обязательно уточните у продавца ожидаемый размер будущих коммунальных платежей.

Если апартаменты приобретаются на этапе долевого строительства, в зависимости от классификации здания, к ним может быть применен Федеральный закон №214, по которому, в случае непредвиденных ситуаций, дольщики будут признаны пострадавшими даже несмотря на нежилой статус объекта.

Важно: закон о защите прав потребителей на собственников апартаментов не распространяется.

Покупка апартаментов в качестве первичного жилья может доставить существенные неудобства из-за невозможности оформления регистрации. В то время как люди, уже владеющие какой-либо недвижимостью (квартирой, комнатой или домом), избавлены от такого рода проблем.

Отсутствие регистрации

Невозможность оформления регистрации по месту жительства существенно ограничивает владельца апартаментов в получении социальных услуг:

Резидентская парковка

Поскольку застройщики не обязаны обеспечивать нежилые здания необходимой инфраструктурой, парковочная зона вокруг дома зачастую не предусмотрена. Таким образом, для того, чтобы получить возможность ставить автомобиль рядом с местом жительства, необходимо будет либо приобрести (или арендовать) машиноместо в подземном гараже (если такой имеется), либо оплачивать часы парковки в соответствии с городскими тарифами.

Прикрепление к поликлинике

Если раньше отсутствие регистрации повлияло бы на прикрепление к поликлинике, то теперь это можно сделать, выбрав любое государственное медицинское учреждение, находящееся рядом с местом проживания или работы.

Запись в детский сад или школу

Родителям ребенка, имеющего гражданство РФ, не могут отказать в записи в детский сад или школу, но, при отсутствии регистрации, им придется "встать в очередь", так как первыми в класс набирают детей, прописанных и проживающих в районе, где находится учебное заведение.

Постановка на учет в государственных органах

Для оформления большинства документов необходима регистрация, и невозможность ее оформления создает большую проблему. Без постановки на учет в налоговой, нельзя получить ИНН, без которого, к примеру, нельзя устроиться на работу.

Важно: для полноценной жизни в городе, владельцу апартаментов в любом случае придется найти адрес, по которому он сможет зарегистрироваться.

Санитарные нормы

На апартаменты не распространяются следующие санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям (СанПин 2.1.2.1002-00):

Плотность застройки (не более 25 000 тысяч кв. м на 1 гектар)
Шумоизоляция (к примеру, с 7:00 до 23:00 уровень шума не должен превышать 40 дБ)
Обеспечение социальной инфраструктурой (наличие подъездных дорог, близость детского сада или школы и т.д.)
Соответствие стройматериалов определенным требованиям (к примеру, уровень напряженности электростатического поля на их поверхности не должен превышать 15 кв. м)

Налог на имущество по кадастровой стоимости

В соответствии с законом города Москвы №51 от 19 ноября 2014 года, налоговая ставка на апартаменты будет равняться не 0,1 проценту, как для жилых помещений, а 0,5 процентам, как для прочих объектов.

По такому же принципу к апартаментам нельзя будет применить налоговый вычет, равный 20 кв. м на квартиру и 10 кв. м на комнату.

В первую очередь необходимо посчитать налоговую базу:

Кадастровая стоимость 1 кв. м х Площадь

Налог рассчитывается по следующей формуле:

(Налоговая база х Налоговая ставка х Размер доли в собственности - Сумма налога от инвентаризационной стоимости) х Понижающий коэффициент + Сумма налога от инвентаризационной стоимости

Для примера возьмем апартаменты площадью 50 кв. м и кадастровой стоимостью 8 миллионов рублей с 1 собственником, суммой налога от инвентаризационной стоимости в размере 1 000 рублей и понижающим коэффициентом за 1-й год - 0,2.