Эксперты – о том, почему ветхие дома нельзя реанимировать капремонтом

В Москве формируется проект программы реновации жилого фонда, на месте старых зданий построят новые современные жилые кварталы. В перечень домов для голосования по включению в проект программы реновации попали 4,5 тысячи построек – преимущественно панельные и блочные пятиэтажки, построенные в 1957–1975 годы. Их состояние близко к аварийному — рассчитанный срок эксплуатации истек, в зданиях полностью изношены все коммуникации, разрушены плиты и арматура, балконы не подлежат восстановлению. Сетевое издание m24.ru опросило экспертов о том, может ли для программы существовать достойная альтернатива. Например, способен ли капитальный ремонт продлить срок жизни старых зданий.

Фото: m24.ru/Александр Авилов

Специалисты полагают, что реанимировать пятиэтажки невозможно: даже масштабные работы не улучшат условия жизни людей. Капремонт скорее станет источником неудобств: для замены коммуникаций необходимо будет ломать стены и вскрывать полы в квартирах, а после этого жителям придется делать ремонт за свой счет. Сложные работы могут отразиться и в платежках за коммунальные услуги.

Вывести бараки из современного города

"Дома этих серий, построенные в конце 1950-х – 1970-х годах, давно устарели морально. Они строились как временное жилье. По сути это барачная архитектура, а бараки приспособлены для временного проживания. Срок службы домов был рассчитан на 20–25 лет, они уже давно утратили прочность и красоту. Современный человек не может и не должен жить в таких домах, — считает президент Союза архитекторов России Николай Шумаков. — Любые проекты реконструкции или масштабного капремонта будут абсолютно неразумны и экономически нецелесообразны. И в итоге эти работы обойдутся гораздо дороже, чем снос и строительство новых кварталов".

Капремонт при всей его дороговизне и неудобстве позволит только "залатать дыры" в домах, и уж точно не улучшит качество жизни горожан, убеждены эксперты.

Заместитель руководителя Комиссии по развитию жилищно-коммунального хозяйства Общественной палаты города Москвы Валерий Семенов отметил, что ремонт сможет продлить жизнь домам максимум на 10 лет, а затем их все равно придется снести.

"Эти дома уже свое отжили, они полностью изношены. Поэтому в них нет смысла проводить капитальный ремонт. Это только доставит неудобства жителям. Например, для замены стояков, проложенных в стенах, нужно сносить стены в квартирах. Работы по полной замене скрытых систем возможны только при стопроцентном доступе во все квартиры. Жители, естественно, его не обеспечивают, – пояснил Валерий Семенов. – Система водоотвода в этих домах установлена одна на две квартиры. Поэтому при ее замене приходится ломать стену между соседями. Какое-то время они вынуждены жить без разделительной стенки между квартирами".

Также эксперт указал на то, что все дома этих серий были построены без технических подвалов, и инженерные системы были вмонтированы в полы первых этажей зданий. Для их замены полы необходимо вскрывать.

"Работы проводятся без отселения жильцов. Сделать все одновременно невозможно. Кто-то заболел, кто-то не пускает, у кого-то маленькие дети, – рассказал Валерий Семенов. – Также в этих домах уже происходит расслоение плит и арматуры. Балконы разрушены до того уровня, что их восстановить почти невозможно. Для безопасности самих жильцов балконы нужно срезать, но собственники также против таких изменений".

Капремонт – не только сложно, но и опасно

Эксперты отметили, что время работ могут возникнуть аварийные ситуации.

"В пятиэтажках необходимо устранять далеко не одну проблему – в домах промерзают все стены, сыплются швы и штукатурка, протекают трубы. В них все коммуникации изношены, системы не меняли с момента строительства, поэтому они требуют полной замены. Капитальный ремонт здесь не спасет. По сути, проложить заново все коммуникации (электричество, газ, канализацию, водопровод) – разрушить дом. В большинстве домов невозможно добраться до них без сноса фундамента, а это сразу создаст аварийную ситуацию, – предостерег Николай Шумаков. – Эффект от этих работ будет примерно такой же, как от побелки барачных стен. То есть внешне дом, возможно, и станет выглядеть лучше, но внутри все останется прежним. Поэтому такие отжившие дома нужно сносить и на их месте строить новое качественное жилье".

Высокая стоимость работ потребует серьезных финансовых вливаний, а в итоге дома останутся такими же несовременными и некачественными.

"Так как старые дома по своей структуре не энергоэффективны, они изначально не были рассчитаны на экономию тепла. Чтобы сделать их теплыми, комфортными, обеспечить нормальный напор горячей воды, необходимо вкладывать очень серьезные суммы. А в итоге мы бы получили такие же некачественные и несовременные дома", – поддержала специалистов исполнительный директор НП "ЖКХ Контроль" Светлана Разворотнева.

Неоправданно дорогие работы

В процессе стоимость капремонта ветхого дома может существенно вырасти: рабочие могут столкнуться со скрытыми проблемами, не все собственники готовы открыть квартиры для работ. Подрядчику придется менять проектно-сметную документацию и придумывать варианты прокладки новых труб или коммуникаций только на общих территориях – увеличится размер коммунальных платежей. При этом тепло будет доходить до квартир не сразу.

"Итоговая стоимость капремонта в таких домах непредсказуема, она может вырасти в несколько раз. Даже когда рабочие приступают к ремонту в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, то все равно нет никаких гарантий, что работы будут идти строго по плану. Это связано с тем, что в таких домах есть скрытые работы. Например, при замене электропроводки приходится менять сами щитки", – пояснил Валерий Семенов.

Ради работ в пятиэтажках пришлось бы потратить больше половины средств общего фонда капитального ремонта. Ситуация в старых домах бы не улучшилась, а ремонт в более современных домах пришлось бы отложить.

"Стоимость капремонта зависит от двух факторов – степени износа дома и количества площадей общего имущества в расчете на одного собственника. Чем меньше квартир в доме и, соответственно, жильцов, тем дороже получается капремонт. Как правило, в пятиэтажках-хрущевках тех средств, которые собирают сами жители, недостаточно", — рассказала Светлана Разворотнева.

По ее словам, ветхий жилой фонд возможно ремонтировать только за счет перекрестного субсидирования, то есть за счет средств из общего фонда, которые были собраны в других домах.

"Деньги из общего фонда в первую очередь идут на ремонт самых нуждающихся зданий — то есть в нашем случае именно на ветхие дома. Капремонт в них "съел" бы значительную долю этого фонда и забрал бы деньги у построек более новых, которые нуждаются в точечном ремонте. То есть в этих более современных домах ремонт провели бы позже, – объяснила исполнительный директор НП "ЖКХ Контроль". – Кроме того, объем капремонта в таких масштабах может повлечь за собой увеличение взносов жильцов на капремонт в случае, если будет нехватка средств в общем фонде".

Уже сейчас, отметил Валерий Семенов, программа капитального ремонта на ближайшие годы формируется без учета домов, попавших в проект реновации. Таким образом, в домах, где ремонт был запланирован в 2018–2019 годах, работы начнутся раньше.

Почему столице не подходит европейская модель обновления малоэтажек

Районы пятиэтажек — часть градостроительной среды многих городов Европы. Например, в Берлине пятиэтажки реконструируют и надстраивают мансардами. К ним пристраивают лифты, меняют и утепляют фасады, подъезды и входные группы.

В столице, как утверждают эксперты, такой подход применить невозможно. "Пятиэтажки в Германии были построены с расчетом на гораздо больший срок службы. Несущая способность наших домов уже полностью сошла на нет, как и все коммуникации. Поэтому любые реконструкции будут абсолютно неразумны и экономически нецелесообразны", – пояснил Николай Шумаков.

С ним согласен урбанист и социолог Петр Кудрявцев. "При всей уникальности подобные проекты реконструкции пятиэтажек для нас не очень подходят. Во-первых, качество домостроения в 1960–1970-х годах – да и сейчас – в Германии, Австрии, других странах Западной Европы выше. Но главный аргумент – в данном случае не работает экономика. Надстройка дополнительных этажей не только не делает проект доходным, но даже не покрывает базовые расходы. А в Европе подобные проекты всегда сопровождались строительством высотных объектов для уплотнения застройки", — рассказал он.

По мнению эксперта, никакая реконструкция ветхого жилого фонда не смогла бы улучшить условия жизни горожан, а для реализации проектов нужно было бы отселять жильцов.

"Теоретически в оставшихся пятиэтажках можно было бы пристроить лифт, оставить не более двух квартир на этаже (в случае, если это позволит конструктив), изменить планировку подъездов, заменить все коммуникации и поменять балконы. Это повысит стоимость жилья на 35–50 процентов, – предположил Петр Кудрявцев. – Но останутся потолки высотой 2,6 метра, а кардинально изменить планировку квартир все равно невозможно".

Исключение, подтверждающее правило – удачно надстроенная малоэтажка

В Москве есть один пример реконструкции дома с надстройкой. Это кирпичная четырехэтажка 1958 года в Савеловском районе на улице Мишина, которая превратилась в современный
девятиэтажный дом. Однако этот проект профинансировали сами жильцы, чтобы удешевить его, реконструкция проводилась без отселения. Департамент градостроительной политики города Москвы на протяжении трех лет занимался ее методическим сопровождением.

"Получен огромный опыт, единственный в России. Но есть все основания сделать вывод, что метод не нашел, и вряд ли в дальнейшем сможет найти, широкого применения. Он эффективен только при точечном использовании, как один из способов реновации, основанный исключительно на частной инициативе самих жильцов", – пояснил начальник управления ГКУ "Мосградцентр" Сергей Крюков.

Такой проект можно реализовать только в том случае, если нет градостроительных и технических ограничений. К тому же его должны поддержать две трети собственников квартир.

"Опыт в Москве показал, что это в первую очередь социальный эксперимент. Такой способ реновации жителям категорически нельзя навязывать. Собственники помещений должны быть сами мотивированы на реконструкцию без отселения, должны четко понимать, во имя чего им предстоит на протяжении нескольких лет жить в фактически строящемся доме", – подчеркнул Сергей Крюков.

Департамент получил от жильцов заявки на реконструкцию с надстройкой по 456 адресам. Они были обследованы, и реальная возможность реализовать проект нашлась только в 46 домах. Только в пяти из них собственники в итоге проголосовали за реконструкцию, два из них получили градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Панельные пятиэтажки невозможно реконструировать без отселения жителей, которое сделает проект в разы дороже.

Если же говорить о градостроительных ограничениях, одно из важнейших – необходимость расширить земельный участок для дома. В большинстве случаев это невозможно, так как новая зона задевает красные линии подземных коммуникаций, улично-дорожной сети, метрополитена. Если в непосредственной близости стоят другие жилые дома, проект придется согласовать и с их жильцами.