Собянин и Парфенчиков подписали соглашение о сотрудничестве Москвы и КарелииИпотечные квартиры стали продавать вдвое чаще: по данным СМИ, в конце 2025 года заемщики погасили таким способом кредиты на 1,3 миллиарда рублей. Действительно ли подобные сделки стали распространенной практикой и какие нюансы нужно о них знать, расскажет Москва 24.
"Рациональный выход"
Фото: depositphotos/.shock
Объем досрочно погашенных ипотек за счет продажи жилья вырос вдвое в конце 2025 года по сравнению с IV кварталом 2024-го, сообщает газета "Известия" со ссылкой на данные Банка России. Всего за год таким образом россияне закрыли кредитов на 1,3 миллиарда рублей, причем треть этой суммы пришлась на последние 3 месяца.
Кроме того, выросло число случаев погашения кредитов за счет передачи залога банку. В IV квартале 2025-го объем таких сделок составил 757 миллионов рублей, тогда как ранее столь высокие показатели не фиксировались. В ЦБ отметили, что рост связан в основном с крупными сделками отдельных заемщиков и не носит массового характера. По данным регулятора, в основном россияне гасили ипотеку своими деньгами: по итогам 2025 года эта сумма составила 1,36 триллиона рублей.
Как пояснил изданию управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич, досрочное погашение через продажу квартиры может указывать на сложности с обслуживанием кредита. Заемщик предпочитает реализовать жилье по рыночной цене и закрыть долг, не дожидаясь просрочек и судов.
В свою очередь, директор рынков России и СНГ одного из агентств недвижимости Валерий Тумин напомнил, что в 2023 году банки активно выдавали ипотеку с минимальным первым взносом клиентам с высокой долговой нагрузкой. Именно эти кредиты сейчас попадают в зону риска: по данным Банка России, к концу 2025 года объем проблемной ипотечной задолженности вырос вдвое и достиг 205 миллиардов рублей.
Менеджер продукта "Ипотека" в "Сравни" Екатерина Сташкова пояснила журналистам, что среди причин, почему россияне идут на такие сделки, – потеря работы, сокращение доходов, декрет или болезнь кормильца. При этом эксперты подчеркнули, что вместо продажи заемщик может договориться с банком о реструктуризации займа, его рефинансировании или оформлении ипотечных каникул.
"Не попасть в долговую кабалу"
Фото: depositphotos/fizkes
Чаще всего ипотечные квартиры продают потому, что заемщик теряет уверенность в стабильности будущих доходов, согласился в беседе с Москвой 24 директор Высшей школы финансов РЭУ имени Г. В. Плеханова Константин Ордов. При этом он обратил внимание, что расторгнуть договор по закону можно лишь при обоюдном согласии сторон.
"Однако банку это чаще всего невыгодно: это серьезный фактор, осложняющий переговоры. По сути, это продажа заложенного имущества, которое формально принадлежит клиенту, но с обременением банка. Из вырученной суммы сначала гасится остаток долга, а разница, в том числе первоначальный взнос за вычетом необслуженной части, возвращается бывшему заемщику. Это, безусловно, лучше, чем попадать в долговую кабалу", – сказал экономист.
По его словам, человек продает ипотечную квартиру вместе с банком, поэтому сумма сделки может быть заведомо меньше рыночной стоимости с учетом долга. Но зато он освобождается от ежемесячных платежей и еще получает какую-то сумму на руки.
В то же время юридически банк не обязан идти навстречу клиенту в сложной жизненной ситуации. Однако и финансовая организация заинтересована в том, чтобы не допускать роста просрочки, подчеркнул Ордов.
Также на сегодняшний день у граждан появился еще один инструмент – банкротство физических лиц, напомнил эксперт.
"Но это, по сути, "финансовое самоубийство", крайняя мера. В текущих условиях, при некотором снижении экономической активности, можно наблюдать достаточно цивилизованное разрешение проблем, связанных с потерей или снижением доходов у заемщиков", – резюмировал Ордов.
В свою очередь, риелтор Олег Свиридов в разговоре с Москвой 24 отметил, что тренд на продажу таких квартир действительно есть, сославшись на сделки, которые проходят через платформы крупнейших финансовых организаций.
"Главный вопрос – какой банк выдавал кредит. Например, у Сбера, ВТБ, Альфа-Банка механизмы уже отработаны, а вот у других могут быть нюансы. В некоторых случаях заемщику нужно полностью погасить долг до сделки, но денег на это часто нет. Тогда придумывают схемы с использованием средств покупателя, а это дополнительные риски", – подчеркнул он.
Еще одна важная особенность в подобных сделках – использование материнского капитала. Подобные случаи встречаются на рынке довольно часто, отметил Свиридов.
"При сделке обязательно нужно запросить выписку из Социального фонда, подтверждающую использование или неиспользование маткапитала. Если такие средства были задействованы, дети должны быть наделены долями. Иначе сделку можно опротестовать", – добавил эксперт.
Кроме того, риски есть и для покупателя ипотечного жилья, отметил эксперт. В частности, стоит выяснить, какой банк выступал кредитором, так как от этого зависит схема сделки.
"Обязательно нужно запрашивать кредитную историю не только самого продавца, но и его супруга: выписка из бюро кредитных историй позволит оценить соответствующую нагрузку, наличие просрочек и общий рейтинг благонадежности. Если у продавца низкий рейтинг, он может вскоре подать на банкротство, и тогда к квартире возникнут вопросы", – пояснил Свиридов.
Также необходимо проверить, использовался ли материнский капитал и выделены ли доли детям. Наконец, важно проследить за снятием обременения банка: даже после перехода права собственности оно может оставаться на квартире еще некоторое время. Нужно убедиться, что обременение в дальнейшем снято, а все этапы сделки завершены успешно, заключил риелтор.
Зудакова Татьяна
