Собянин: искусственный интеллект станет базовой медицинской технологией в МосквеНа смену ажиотажу вокруг реновации приходит прагматичный расчет. Теперь владельцы квартир в хрущевках озабочены тем, как получить максимум выгод от этой программы.
Фото: портал Москва 24/Никита Симонов[
С тем, что реновация в Москве неизбежна, смирились все. Справедливости ради, надо отметить, что успокоению общественности способствовала конструктивная позиция московских властей. Достаточно отметить, что пойдя навстречу жителям домов, которые упорно не хотят участвовать в программе реновации, мэр Москвы на этой неделе утвердил официальный порядок выхода из программы. Для этого достаточно предоставить в мэрию оформленный в соответствии с Жилищным кодексом протокол общего собрания собственников квартир.
Впрочем, подавляющее большинство владельцев квартир в хрущевках озабочены тем, как получить от программы реновации максимальную выгоду. Согласно опросам, которые проводились агентствами недвижимости среди жителей пятиэтажек, около 20% из них не собираются продавать свои квартиры, рассчитывая существенно улучшить в результате реновации жилищные условия.
Эти расчеты вполне могут оправдаться. Если власти действительно обеспечат адекватную альтернативу сносимым пятиэтажкам, да еще и в том же районе, реновация окажется хорошим подарком тем, кто давно мечтает переехать в новое жилье, но не мог себе этого позволить из-за ограниченности предложения в самом городе.
Есть шанс выиграть и в деньгах. Представители московской власти неоднократно заявляли, что стоимость альтернативы может быть выше стоимости старого жилья.
Новые квартиры, в любом случае будут больше старых, так как даже в самых обычных современных домах метраж квартир больше, чем в хрущевках. Квартиры будут с отделкой, что также является бесспорным плюсом – можно сэкономить на ремонте, а это десятки, и даже сотни тысяч рублей. По оценкам риэлторов, при удачном стечении обстоятельств выигрыш в цене для участников программы реновации может доходить до 35% стоимости "хрущевки”.
Продавать или ждать?
Фото: портал Москва 24/Игорь Иванко
Около 30% опрошенных владельцев квартир в хрущевках заявили о желании побыстрее их продать, рассчитывая на ажиотажный спрос. Это привело к тому, что на фоне общего снижения цен на жилье в Москве, уровень цен в Восточном административном округе повысился на 3-5%. Дело в том, что именно здесь располагается основной массив пятиэтажек, подпадающих под программу реновации.
Риэлторы встречали случаи, когда собственники квартир в пятиэтажках назначали цену в 300 тысяч рублей за "квадрат”. При том, что средний уровень для Москвы сегодня составляет 166 тысяч: от 133014 рублей в старых домах с маленькой кухней до 213962 рублей в современных монолитно-кирпичных домах с увеличенной площадью квартир.
Впрочем, риэлторы не относятся серьезно к таким заявкам, расценивая их как фактическое снятие объекта с продажи: шансы на реализацию здесь равны нулю. Ведь квартиры в хрущевках – это одни из самых неликвидных объектов на московском рынке недвижимости.
Малогабаритные планировки в сочетании с морально устаревшей конструкцией самих домов делают это жилье наименее привлекательным для современных покупателей. Его, как правило, выбирают в качестве временного варианта в решении квартирного вопроса приезжие из других регионов и стран СНГ, которые хотят обосноваться в столице и не имеют больших финансовых накоплений.
Говоря же об увеличении цен на хрущевки на 3-5%, специалисты подчеркивают, что речь идет о первичных заявках, без учета реального дисконта при продаже – это, как минимум, 15%. Так что на самом деле цены на хрущевки снижаются быстрее, чем на новостройки. А те владельцы, которые стараются получить максимальную цену, просто зря потратят время.
Впрочем, некоторые эксперты прогнозируют, что по мере приближения к непосредственной реализации программы, а именно – сносу домов, привлекательность пятиэтажек повысится в целом по рынку. Но это будет касаться лишь домов, сроки сноса которых и точные локации переселения жильцов, будут известны. Напомним, что московские власти пообещали в октябре опубликовать список первых кварталов для переселения по программе реновации.
Половина владельцев хрущевок пока не решила, что делать со своими квартирами, и просто ждет большей ясности. Главный риск для участников программы реновации понятен: он связан с районом переселения. При неудачном раскладе они могут с инфраструктурно развитой территории переместиться в промзону или менее развитый район, хотя административно территория останется прежней. Изменение района на худший, соответственно, повлечет и изменение стоимости новой квартиры в сторону уменьшения.
Необходима определенность и в вопросе сроков реализации программы реновации. Ведь одно дело ждать переезда два-три года, и совсем другое – 12-15 лет.
Будет ли обвал рынка?
Фото: портал Москва 24/Михаил Сипко
Риэлторы обеспокоены более масштабными последствиями реновации. Их в первую очередь волнует вопрос, приведет ли эта программ к масштабному обвалу рынка московской недвижимости.
Вероятность такого обвала связана с тем, что на пике реновации, по словам мэра Москвы Сергея Собянина, городской Фонд содействия реновации планирует строить около 3 млн квадратных метров жилья. Это - в дополнение к тем 3 млн “квадратов”, которые возводят частные застройщики. При этом часть жилья, построенного по программе реновации столичного жилого фонда, правительство Москвы собирается продать.
“Какая именно часть построенного в рамках программы реновации жилья попадет на рынок, пока не ясно, но, судя по опыту “лужковского” расселения хрущоб, не менее половины площадей будет возводиться не для переселенцев, а на продажу, - уверен руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU” Олег Репченко. - То есть, теоретически, на пике реновации объемы нового строительства могут возрасти до 4,5 – 5 млн квадратных метров, что, в принципе, могло бы привести к коллапсу рынка”.
Впрочем, большинство риэтлторов уверено, что обвала не будет. “Вероятность одномоментного вывода на рынок большого числа квартир в рамках программы сноса пятиэтажек и строительства на их месте новых жилых домов очень низкая, - уверен генеральный директор компании “Азбука Жилья” Владимир Каширцев. - Во-первых, следует учитывать сложность процесса переселения. Во-вторых, масштаб программы при исключительно государственном участии не предполагает быстрых оперативных сроков ее реализации (она будет разбита на отдельные очереди). И в-третьих, срок реализации первой программы по сносу 6,3 млн кв. м занял около 19 лет, с учетом того, что на нее пришлись “тучные” годы первой декады 2000-х годов. Скорее всего, реализация новой программы займет порядка 30 лет. Если выполнение программы будет растянуто по времени и иметь точечный характер сноса и нового строительства на его месте, то влияние реновации на рынок будет незначительным”.
“Обвала рынка, скорее всего, не случится, поскольку коммерческие застройщики будут вынуждены сократить активность в период реализации программы: кто-то не выдержит конкуренции с городским Фондом содействия реновации и обанкротится, а кто-то притормозит вывод новых проектов из-за недостатка спроса, - соглашается Олег Репченко. - Поэтому, скорее, произойдет перераспределение рынка в пользу Фонда реновации за счет доли коммерческих застройщиков”.
Тем не менее, даже небольшое увеличение предложения на практически затоваренном рынке жилья усугубит негативную ценовую динамику. “Планы властей по строительству миллионов квадратных метров недвижимости на месте снесенных домов сводят на нет вероятность сокращения объемов предложения в обозримом будущем, - отмечает Репченко. - А следовательно, по крайней мере в ближайшие годы снижение цен на жилье продолжится. По оценке аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU”, к 2020 году московский квадратный метр может постепенно потерять примерно 30-40% своей стоимости”.
Рубченко Максим
