В соцсетях набирают популярность ролики о квартирах в центре столицы, которые называют "элитными", несмотря на необходимость капитального ремонта. При этом ценник у них порой заметно ниже по сравнению с недвижимостью в более приемлемом состоянии. Выгодное ли это приобретение или минусы перевешивают плюсы, разбиралась Москва 24."Кухня с привидениями"
Фото: instagram.com (принадлежит Meta, признана экстремистской и запрещена на территории РФ)/ksenka_bru
Риелторы начали показывать в соцсетях "суперлоты" в центре Москвы – квартиры, которые ждут своего героя, готового вложиться в ремонт. На видео – идеальное расположение дома и отличная планировка, но состояние недвижимости явно оставляет желать лучшего.
В частности, резонанс вызвал ироничный ролик столичного риелтора о двушке на Таганке площадью в 63 "квадрата" с высокими потолками, просторной кухней и вентиляцией в ванной. Девушка назвала ее "жемчужиной Москвы", при этом стены и коммуникации выглядят так, будто их не трогали со времен постройки.
В комментариях одни с интересом изучали детали квартиры – например, обратили внимание, что в окнах отражается дорогой и впечатляющий вид на столицу. Другие иронизировали по поводу предстоящих хлопот – по их мнению, только на вынос старой мебели и вещей уйдет уйма сил и времени.
Некоторых же отпугнула фраза автора о "живности": одна из пользовательниц призналась, что после слов "там что-то шевелится" желание рассматривать объект пропало окончательно. Нашлись и те, кто разглядел в квартире дизайнерские нотки.
Подобные объявления далеко не редкость. Например, пользователи обратили внимание на квартиру в доме 1870 года постройки в Большом Овчинниковском переулке. Главная особенность жилья – туалет, который находится не дома, а в общем подъезде, поэтому пользоваться им приходится вместе с соседями. По словам риелторов, если бы санузел можно было перенести внутрь, цена на объект бы резко взлетела.
Нашлись и те, кто не испугался "эксклюзива", а, наоборот, увидел в нем перспективу. Такие пользователи нередко устраивают в соцсетях целые "телестройки", посвященные этапам ремонта.
"Купили квартиру в центре Москвы, очередной старый фонд с деревянными перекрытиями. Почти за 33 миллиона рублей, 61 метр в классном доме и с понятной планировкой. Теперь главная цель – не улететь к соседям снизу, как это было у нас на Тверской. Проект, в котором участвуют 10 инвесторов, планируем полностью реализовать за 8 месяцев", – рассказал один из покупателей.
Риелторы не скрывают, что продажа таких объектов – испытание. В одном из роликов девушка размышляет о том, что "убитую" недвижимость ждет как минимум разруха, как максимум – серьезные проблемы. Она показала квартиру, которая несколько лет была бесхозной, и объяснила: ее работа – найти покупателя, которому это действительно нужно. Продать ликвидный объект легко, а вот неликвидный, не пытаясь его навязать, – задача не из простых, подчеркнула риелтор.
Поэтапные проверки
Фото: 123RF.com/carballo
Риелтор, эксперт по недвижимости Наталья Перескокова уверена, что покупка жилья в плачевном состоянии порой вполне оправдана, однако есть важные нюансы.
В беседе с Москвой 24 она объяснила, что такой лот может быть выгоден при условии полного расчета проекта: цены самой квартиры, суммы на ремонт, юридических и технических рисков, а также временных затрат.
По ее словам, первое, что необходимо проверять до покупки, – дом в целом. Следует оценить год постройки, материал стен и перекрытий, состояние коммуникаций, фасада, крыши, стояков, электроснабжения, вентиляции, лифтов и подвала. Кроме того, нужно узнать, когда проводился капитальный ремонт. Это крайне важно, поскольку низкая цена часто обусловлена проблемами с домом, предупредила эксперт.
"Второй этап – оценка ремонта. Нужно понять, что придется менять полностью: электрику, сантехнику, трубы, радиаторы, окна, вентиляцию, стяжку, стены, потолки или двери. Для объективной оценки фронта и стоимости работ рекомендуется взять с собой на просмотр прораба или строителя", – пояснила специалист.
Также при покупке такой квартиры, особенно в центре, важно сравнивать ее не со средней ценой по Москве, а с аналогичными объектами в том же или соседних домах. Следует учитывать состояние здания, этаж, местоположение окон и их количество, высоту потолков, планировку, состояние подъезда, наличие лифта и парковки.
"Кроме того, необходимо обращать внимание на историческую ценность: в таких домах часто действуют ограничения – например, нельзя менять облик фасада, устанавливать кондиционеры или вешать корзины для них на стены. Поэтому перед покупкой стоит изучить все возможные нюансы", – отметила специалист.
По ее словам, при выборе такой квартиры важно ориентироваться не на распространенное правило о 20-процентной скидке за "убитое" состояние, а на остаточную цену объекта после проведения ремонта. Например, если аналогичная готовая квартира стоит 40 миллионов, а капитальный ремонт обойдется в 7–10 миллионов, то покупка за 30 миллионов уже не выглядит выгодной.
Однако если готовый аналог оценивается в 45 миллионов, а "убитую" квартиру можно приобрести за 27–28, экономика становится значительно привлекательнее. Желательно заложить запас минимум в 15–20% от стоимости готового объекта, чтобы оправдать сопутствующие риски, объяснила Перескокова.
Особую опасность в перепланировке представляют перенос мокрых зон, объединение кухни с комнатой при наличии газовой плиты, а также вмешательство в несущие стены, заключила она.
Определенный риск?
Фото: пресс-служба мэра и правительства Москвы/Максим Мишин
Риелтор Олег Бендриков отметил в беседе с Москвой 24, что некоторые покупатели приобретают такие квартиры, даже не осматривая объект детально. Внутреннее состояние их не беспокоит, поскольку будущие владельцы заранее планируют полную перестройку пространства. Внимание уделяется общему состоянию дома, соседям и тому, что происходит в здании, объяснил эксперт.
Перед приобретением он все же порекомендовал пообщаться с управляющей компанией и жильцами. От последних часто можно получить важную информацию, которая впоследствии способна повлиять на решение о покупке как в положительную, так и в отрицательную сторону.
"Недавно в соцсетях блогер рассказывала, как приобрела квартиру в старом фонде с большой планировкой и в очень плохом состоянии. В процессе она столкнулась с неожиданной проблемой: из-за деревянных перекрытий после работ по обновлению потолка в ее квартире начал осыпаться пол у соседей сверху. В результате девушке пришлось компенсировать расходы на ремонт и им, и себе", – поделился историей специалист.
Бендриков предупредил, что перед покупкой также важно тщательно проверять все документы: к примеру, такие квартиры могут принадлежать собственникам с финансовыми трудностями. Возможны значительные задолженности по коммунальным платежам – от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей. Важно учитывать все нюансы и провести полную юридическую проверку, добавил эксперт.
Также он рекомендовал покупать подобные квартиры с помощью риелтора и юриста по недвижимости, поскольку существует множество скрытых рисков. Обычному приобретателю сложно получить достоверную информацию самостоятельно, особенно если продавец – мошенник, который способен предоставить ложные данные, заключил Бендриков.
Какасьева Александра