Надежда на ипотеку. Что будет с ценами на жилье в 2018 году

В этом году московский рынок недвижимости продолжит поддерживать дешевеющая ипотека. Но она не сможет победить затоваривание рынка, и цены на жилье снизятся на 8−10%.

Фото: ТАСС/Василий Кузьмиченко

Конец 2017 года отметился небывалой активностью на столичном рынке недвижимости. В ноябре Росреестр зафиксировал сразу два рекорда. Во-первых, на московском рынке жилья зарегистрировано 5597 покупок квартир в новостройках − самое большое количество за всю историю столичного рынка.

Во-вторых, с привлечением ипотечного кредита было куплено 6012 московских квартир. Это тоже рекордный максимум, на 70% превышающий показатель ноября 2016 года.

Всего за 11 месяцев 2017 года Росреестр зарегистрировал 47 441 сделку с московскими квартирами, что на 23% больше, чем за весь 2016 год, отмечается в пресс-релизе организации.

Ноябрь стал пятым месяцем 2017 года, который продемонстрировал положительную динамику покупательской активности на вторичном рынке столичного жилья. Впрочем, в декабре рост замедлился, и общую динамику цен по итогам года риелторы характеризуют как "постепенное сползание".

Средняя цена сделки на вторичном рынке жилья за 2017 год снизилась в среднем на 8% и находится в настоящее время примерно на уровне 2011 года − около 167 тыс. рублей за квадратный метр. При этом больше всего, на 6,5%, подешевел самый дорогой сегмент – большие квартиры в монолитно-кирпичных домах.

Цены на однушки снизились только на 1%. Двухкомнатные квартиры, самый востребованный вариант среди семейных покупателей, стоят сегодня столько же, сколько в начале года.

Рост цен по итогам 2017 года зафиксирован только на квартиры в кирпичных пятиэтажках: они подорожали на 1,2%. Аналитики связывают это подорожание с программой реновации, запущенной московскими властями и открывшей перед владельцами хрущевок перспективу заметно улучшить свои жилищные условия без дополнительных затрат.

Ипотека, скидки, перестройки

Фото: портал мэра и правительства Москвы

Падение жилищного рынка могло бы стать и более существенным, но сработал ряд позитивных факторов. Во-первых, активность покупателей подстегнула дешевеющая ипотека.

В течение 2017 года Банк России шесть раз снижал ключевую ставку, что повлекло за собой снижение ставок по кредитам, в том числе ипотечным. В результате средневзвешенная ставка по ипотеке в ноябре сократилась до рекордно низкого уровня − 9,88%.

Вторым по важности стимулом продаж стали скидки, предоставляемые девелоперами покупателям. Доля продаж квартир с дисконтом за год выросла с 86 до 88%, что также стало рекордом. Максимальный же дисконт в некоторых проектах доходил до 30%.

В конце 2017 года в 60% проектов массового сегмента и бизнес-класса к уже привычным дисконтам добавились и новогодние скидки. При этом, как отмечают аналитики, еще примерно в трети жилых комплексов скидки остались на стандартном уровне, но застройщики все равно заявили о действии новогодних акций.
Ипотека и скидки давно уже стали стандартными инструментами стимулирования продаж на рынке недвижимости, но в 2017 году появился и сравнительно новый фактор – снижение площади квартир.

Сейчас счет пошел на метры. Человек, скажем, однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров может себе позволить, а 44 "квадрата" − уже нет

Это стало ответом застройщиков на снижающиеся финансовые возможности населения, из-за чего в общем объеме продаж растет доля дешевых квартир. По данным агентства "Миэль", в ноябре 2017 года на сделки с бюджетом менее 6 млн рублей пришлось 36% всех покупок квартир в Москве. Для сравнения, в ноябре 2016-го на такие дешевые квартиры приходилось лишь 22% сделок.

Покупатели стали предельно прагматичными и не хотят переплачивать за неиспользуемые квадратные метры, причем независимо от класса жилья, будь то "эконом-" в спальном районе или "бизнес-" в центре города. "Счет пошел на метры, а с точки зрения нашего большого бизнеса и на копейки, − отметил в недавнем интервью "Коммерсанту" владелец группы ЛСР Андрей Молчанов. − Сейчас человек, скажем, однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров может себе позволить, а 44 "квадрата" − уже нет. Четыре метра уже оказываются определяющими".

Но даже если деньги у покупателя есть, он лучше потратит их на отделку, мебель или машину, чем на лишние метры жилплощади. Поэтому девелоперы в этом году активно занимались оптимизацией размеров квартир, даже меняя планировки строящихся домов. В среднем площадь квартир снижается примерно на 20%: трехкомнатных с 85–90 квадратных метров до 70−75 квадратных метров, однокомнатных – с 45−50 до 35−40 "квадратов".

Новый год, старые проблемы

Фото: портал мэра и правительства Москвы

В 2018 году негативное влияние на рынок московской недвижимости по-прежнему будет оказывать превышение предложения над спросом. Аналитики ЦИАН оценивают его в 87 200 квартир в старой Москве. При среднем темпе продаж около 3 тысяч квартир в месяц на реализацию всех этих объемов понадобится около 30 месяцев, то есть 2,5 года даже без учета новых проектов.

Между тем активность девелоперов сохранится на высоком уровне, поскольку за 2016−2017 годы Градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила проекты с предполагаемым объемом застройки около 41 млн квадратных метров.

В октябре президент поручил правительству разработать дорожную карту по поэтапному, в течение трех лет, "переходу от долевого строительства к строительству за счет других источников"

Дополнительно осложнят ситуацию на рынке недвижимости новации в сфере долевого строительства. В октябре 2017 года президент РФ поручил правительству разработать дорожную карту по поэтапному, в течение трех лет, "переходу от долевого строительства к строительству за счет других источников".

Другими словами, скоро станет невозможно купить квартиру на стадии котлована, то есть примерно на треть дешевле, чем готовую. Но главное, что при этом застройщики лишатся источника бесплатных авансовых денег, который придется замещать дорогими кредитами.

Это крайне негативно отразится на себестоимости жилья, но переложить дополнительные расходы на покупателей, повысив цены, у застройщиков не получится. Им придется сокращать объемы строительства, а следовательно, снижение цен на жилье в среднесрочной перспективе замедлится.

Ипотека поможет, но не спасет

Фото: портал мэра и правительства Москвы

Основным позитивным фактором для рынка недвижимости в 2018 году останется дешевеющая ипотека. Правда, и здесь намечены корректировки.
С 1 января Банк России ввел повышенные коэффициенты риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%. В результате выдача таких кредитов для банков становится невыгодной, и заемщикам придется дольше копить деньги на первый взнос.

Но в целом ипотека будет процветать: Банк России планирует в 2018 году продолжить снижение своей ключевой ставки, а следовательно, будут снижаться ставки и по ипотеке. Впрочем, кредиты не в состоянии заменить реальный рост доходов населения, поэтому тренд на постепенное снижение цен будет развиваться и дальше.

Риелторы ожидают, что в 2018 году московская недвижимость подорожает еще на 8−10%. Мало того, ценовой пузырь на жилищном рынке будет сдуваться еще года два-три. За это время цены успеют потерять еще около 20−30%, и к 2021 году столичное жилье подешевеет в среднем примерно до 120 тыс. рублей за 1 кв. м.