"Гарантия дольщикам может составить ориентировочно 4 – 5 млн рублей"

Константин Тимофеев. Фото: mos.ru

Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев ответил на вопросы читателей M24.ru и рассказал о предложениях Москвы по страхованию ответственности для застройщиков.

Константин Петрович, наши читатели чаще всего интересуются, как не стать обманутыми дольщиками. Какие документы они должны требовать у застройщика, и существует ли список добросовестных компаний?

Перед тем как приобрести квартиру в недостроенном доме, будущие соинвесторы должны поинтересоваться, работает ли застройщик в рамках федерального закона №214 об участии в долевом строительстве. Чтобы привлечь средства граждан, застройщики обязаны заключить с гражданами договоры долевого участия и зарегистрировать их в Федеральной регистрационной службе. Перед заключением договора дольщики должны ознакомиться с проектной декларацией, которая включает в себя информацию о застройщике, и проектом строительства. Также стоит обратить внимание на наличие действующего разрешения на строительство и прав застройщика на земельный участок ( договор аренды, субаренды или собственность). И, конечно, застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу для ознакомления учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года и аудиторское заключение за последний год своей деятельности.

Кроме того, мы рекомендуем гражданам зайти на наш сайт – invest.mos.ru, в раздел "Застройщики, предоставляющие отчетность", где висит список компаний, выполняющих требования законодательства. В списке на сегодняшний день 107 застройщиков и 604 объекта как в "старой" Москве, так и на присоединенных территориях. К тем, кого нет в этом списке, мы обращаться не рекомендуем.

Будете ли вы публиковать эту информацию на сайте открытых данных data.mos.ru, где сейчас активно появляются различные списки – от дорожных камер и легальных перевозчиков до земельных участков, принадлежащих Москве?

Конечно, мы в секрете данные не держим и планируем ими делиться с другими порталами, в том числе сайтом Стройкомплекса и госуслуг.

Наши читатели спрашивают, планируются ли вводить дополнительные механизмы защиты обманутых дольщиков?

Правительство РФ в конце прошлого года приняло решение об усовершенствовании 214-го закона. Планируется ввести страхование ответственности и банковские гарантии для застройщиков, привлекающих деньги граждан. По поручению президента, критерии этой системы будут разрабатываться в течение года. Сейчас правительство активно ведет переговоры с Москвой, другими регионами, всеми фракциями Госдумы. Мы рассчитываем, какими должны быть банковские или страховые гарантии для застройщиков, чтобы это не спровоцировало рост цен на квартиры.

Каковы предложения Москвы в этой области?

Мы полагаем, что логично было бы ввести гарантию государства в размере социальных норм предоставления жилья. Если дольщик хочет купить 100 - 200 кв. метров или сразу несколько квартир, гарантировать ему возврат всей суммы неразумно. Речь идет о схеме, сходной с той, что действует в области банковских вкладов. Государство в случае банкротства кредитной организации гарантирует возврат 700 тыс. рублей, все остальное – риск вкладчика. Социальная норма жилья сегодня в Москве составляет порядка 40 кв. метров на семью, то есть гарантия может ориентировочно составить 4 – 5 млн рублей.

Кроме того, обсуждается возможность создания страхового общества – по принципу Агентства страхования вкладов, которое бы занималось дольщиками. Пока не известно, создадут ли его при участии государства или это будет коммерческое общество. Мы выступаем за то, чтобы оно создавалось не за счет средств бюджета. Однако правительство должно определить четкие критерии участия в программе коммерческих банков и страховых компаний. Это могут быть, к примеру, банки из первой сотни или двух сотен с величиной капитала порядка 15 – 20 или даже 100 млн евро.

Нужно ужесточать и требования к рекламе. Мы выступаем с предложением о запрете рекламы инвестиционного жилья, если оно продается вразрез с федеральным законом об участии в долевом строительстве.

Каким образом это можно будет отследить?

В рекламе вкладов, к примеру, указаны лицензия банка, сумма и срок кредита, комиссии. Пусть застройщик, рекламирующий жилье, указывает номер и дату проектной декларации.

Читатели M24.ru спрашивают, в каких случаях их признают обманутыми дольщиками, а в каких – нет?

Сейчас точных критериев не существует, но правительство РФ их разрабатывает наряду со страховыми гарантиями. Очень сложно разграничить, кто обманутый дольщик, а кто инвестор, идущий на осознанный риск. В нашем понимании дольщиком должен быть признан тот, кто вкладывается в строительство в рамках улучшения жилищных условий и действует в соответствии с законом. То есть заключает договор долевого участия и регистрирует его. Бывает много ситуаций, когда граждане приобретают жилье по договорам соинвестирования, вексельным и другим схемам, строят две и более квартиры, а некоторые и 50. Их мы даже не будем пытаться признать обманутыми. Они обычные соинвесторы, рискующие своими деньгами.

Уже сегодня действуют механизмы защиты дольщиков в рамках процедуры банкротства застройщика. Они могут получить недостроенный имущественный комплекс и достроить его самостоятельно.

На каких условиях мэрия сейчас помогает дольщикам?

Правительство Москвы разбирается с каждым объектом отдельно. Мы можем помочь с ускорением разрешительных процедур, выдачей разрешения на строительство, корректировкой земельных участков, дорожной, транспортной, энергетической и другой инфраструктурой. Но выделять деньги на завершение объектов правительство Москвы не будет. Исключения – Южное Тушино и объект на улице Белобородова. Но там правительство выступало стороной инвестконтракта, поэтому добросовестные дольщики получают жилье.

Много было вопросов от дольщиков, вложившихся в строительство жилья поул. 6-я Радиальная в Царицыне.

Да, здесь две большие строительные площадки у "Московского комбината хлебопродуктов". Часть обещанного жилья застройщик сдал в конце 2012 года. Но у них произошла смена подрядчика, уже привлечен новый. Недавно прошло выездное совещание с руководителем стройкомплекса Маратом Хуснуллиным, и был утвержден график строительства. Часть жилья должна быть сдана в конце марта этого года, но произошла задержка, и застройщик обещал исполнить свои обязательства до конца апреля 2013 года. Объект находится в стадии высокой готовности. Мы не считаем этот проект проблемным, он задерживается пока незначительно. Инвесторы подтверждают свои обязательства передать квартиры гражданам и построить социальную инфраструктуру – детский сад, школу.

Дольщики Новой Москвы спрашивают, будет ли им оказана поддержка?

Поддержка будет. Но не деньгами. Все проблемные объекты будут достроены. В Щербинке мы уже привлекли инвестора, по Троицку тоже найдено решение, решаем проблему с Шишкиным лесом. После присоединения к Москве новых территорий мы получили еще почти 2,8 тыс. обманутых дольщиков, то есть в объединенной Москве их стало в два раза больше, чем было.

Есть ли у Москомстройинвеста "черный список" застройщиков?

Конечно, есть. Он не опубликован отдельно, но мы постоянно говорим о недобросовестных компаниях в СМИ. Среди наиболее злостных застройщиков – "Энергостройкомплект-М". Они уже банкроты, руководитель осужден. Также в список входит "ООО Брод-Эстейт" с многочисленными нарушениями в Щербинке, ООО "Ройс-Руд", прославившееся с Шишкиным лесом, ООО "МАГ’Г" с Кировоградской, 22, а также "Аванта", аффилированная с MiraxGroup. Этот список мы, возможно, опубликуем на своем сайте.

Наши читатели спрашивают, имеет ли застройщик право менять сроки строительства?

По законодательству, если застройщик не успевает, он должен за два месяца предупредить об этом дольщика. После этого соинвестор может заключить с ним дополнительное соглашение об изменении сроков. Дольщики, не желающие этого, имеют право расторгнуть договор через суд или потребовать штрафных санкций для застройщика. Мы советуем, если задержка произошла по объективным причинам, заключать соглашения, потому что штрафные санкции, как показывает практика, только "утяжеляют проект" и приводят к большим сложностям.

Правда, многие застройщики вообще игнорируют закон. Как показывают результаты проведенных проверок, основные нарушения - это привлечение денежных средств до регистрации договора долевого участия, несвоевременное внесение изменений в проектные декларации, нарушение сроков сдачи отчетности. Здесь, конечно, необходимы штрафы. В прошлом году, в рамках проверок, мы выявили более 300 нарушений и оштрафовали застройщиков на 33 млн рублей. В этом году – уже на 20 млн. Для застройщиков, нарушающих сроки строительства, а также не уведомляющих об этом дольщиков, административная ответственность не предусмотрена. Им направляется предписание об устранении нарушений.

После введения новых правил, обязывающих инвесторов страховать ответственность, не опасаетесь ли вы увеличения числа застройщиков, работающих по "серым" схемам?

Возможно, в первое время будут появляться желающие. Но мы с прокуратурой в рамках проверок намерены прекращать такую деятельность инвесторов. При этом мы просим федеральные власти увеличить наши полномочия. Сегодня Москомстройинвест может проводить плановые проверки раз в три года, этого недостаточно, мы предлагаем сократить этот срок до года. Мы, конечно, можем проводить и внеплановые проверки, но только по обращениям граждан. К сожалению, дольщики иногда очень долго не обращаются. Они надеются, что дом будет вовремя сдан, когда проблемы уже налицо.

Подготовила Маргарита Верховская